Автор: анна зенченко Выпуск: Просмотров: 1135

 Стоит ли смолянам руководствоваться этим прогнозом и отложить покупку жилья или все-таки брать сейчас то, на что хватает денег?
ЧТО БЫЛО, ЧТО БУДЕТ
В конце 2007 года квадратный метр вторичного жилья в Смоленске стоил около 39 000 рублей.
2008 год принес очередное повышение цен: в среднем до 40 000 рублей за тот же самый квадратный метр. А летом наступило затишье. Обычное летнее затишье, так называемый "мертвый сезон". Теперь началась осень, время, когда все приходит в движение. Смоленские цены снова поползли вверх. Но в Москве мертвый сезон не умер, а покупатели не ожили. К чему бы это, задумались аналитики. И придумали: стагнация, обвал цен и падение рынка недвижимости. Вот что ждет нас всех в ближайшие месяцы. Многие поверили и призадумались. Зачем брать квартиру сейчас, если зимой за эти деньги можно будет купить две? Главное не прогадать, вдруг к новому году все повернется так, что накопленной суммы будет хватать не то что на две квартиры, а только на половину одной?
"На мой взгляд, никаких объективных причин для снижения, а тем более падения цен на недвижимость нет, - отметил директор юридического агентства "Доверие" Павел Шимко. - Наше агентство в основном работает на вторичном рынке жилья. Могу сказать, что кроме традиционного летнего затишья на рынке жилья никаких признаков, что квартиры могут стать дешевле, не вижу. Летом спрос на жилье уменьшается, осенью растет. Никто из наших клиентов, продавцов квартир, не предложил снизить цену на свою квартиру. Напротив, все объекты (квартиры, дома, земельные участки) подорожали по сравнению с весной.
Проценты по ипотеке подросли, но не резко, они вернулись на уровень 2005-2006 года, вслед за ставкой рефинансирования. Не следует забывать, что и доходы смолян тоже растут, хоть и не так быстро, как хотелось бы. Поэтому те, кому жилье необходимо, будут его покупать, несмотря на рост цен. Это хорошо понимают продавцы недвижимости, как риэлторы, так и собственники".

ПОЧЕМУ У НАС НЕ ТАК, КАК У НИХ?
В Москве на протяжении последних десяти лет периодически давала о себе знать не только остановка роста цен, но и некоторое их понижение, наблюдались такие катаклизмы по большей части в секторе вторичного жилья ("хрущевки", "брежневки"). Но, проводя аналогию между нами и Москвой, не стоит забывать о том, что провинция всегда отставала от столицы, как в момент роста цен, так и в момент их понижения.
"В нашем городе, в отличие от Москвы, квартиры покупаются для того, чтобы в них жить, - считает генеральный директор строительной компании "ФПК "Мегаполис" Юлия Филатова, - поэтому доля инвестиционных квартир, то есть тех, на которых можно заработать, ничтожно мала, так что снижать цены фактически некому".
Новые микрорайоны еще только проектируются, и располагаться они будут в тех частях города, где инфраструктура отсутствует, а комфортную жизнь без школы, детского сада, поликлиники, находящихся в шаговой доступности, представить сложно. Поэтому основное внимание тех покупателей, которые собираются "жить прямо сейчас", будет обращено в объекты, которые уже построены, со сложившейся инфраструктурой, а их количество, увы, не бесконечно".
Примерно такого же мнения придерживается и Михаил Евдокимов, заведующий кафедрой социальной географии и туризма Смоленского государственного университета: "Я не берусь говорить о том, что будет с ценами на недвижимость в 2009 году, но до его наступления они в любом случае будут расти. Сейчас в Москве квартиру купить практически невозможно, поэтому люди переключили свое внимание на периферию. К тому же начался рост процентных ставок по ипотечным кредитам, а у нас это всегда приводило к повышению цен на недвижимость".

НОВОСТРОЙКА РУБЛЬ БЕРЕЖЕТ
Аналитики, предсказывающие резкое падение цен на недвижимость, считают, что это произойдет, в первую очередь из-за того, что они (цены) на данный момент искусственно завышены инвесторами. Но в Смоленске доля инвесторов на вторичном рынке крайне мала, в нашем городе деньги вкладывают преимущественно в строящиеся квартиры, получая к моменту сдачи дома 50-100 процентов прибыли. Так, может быть, резко подешевеют новостройки? Опять же нет, считает Юлия Филатова: "На данный момент ситуация на рынке такова, что с оглядкой на экономические и политические факторы (обвал фондового рынка, рост доллара, война с Грузией) покупатели избрали выжидательную позицию. Что в ближайшее время может произойти со стоимостью жилья, не берется сказать никто из участников рынка. Но если посмотреть на ситуацию со стороны, можно различить следующие тенденции.
В 2008 году более чем на половину уменьшился ввод нового жилья по России. Существующий жилищный фонд порядком изношен и не соответствует требованиям современной жизни. В ближайшей перспективе это отразится на предложении качественного жилья. В стране в последнее время наблюдается рост рождаемости. Семьи становятся больше, потребность в квартирах растет - соответственно растет и спрос на хорошие квартиры.
Если взять пример Смоленска, то в настоящее время на плечи застройщиков возложен груз реконструкции практически всех городских сетей и коммуникаций, учитывая их огромный износ, суммы выходят восьмизначные. Дефицит земли под застройку, расходы по расселению домов в районе застройки - все это в конечном итоге увеличивает стоимость квадратного метра. Учитывая вышеизложенное, можно прогнозировать, что устойчивый рост в пределах 2-3 процентов в месяц будет наблюдаться еще в течение продолжительного времени".

ОКОНЧАТЕЛЬНЫЙ ПОДСЧЕТ
Итак, что же на данный момент имеет среднестатистический смолянин? С одной стороны, обещания московских аналитиков и чиновников, предвещающие скорый обвал цен на 30-50 процентов, с другой стороны - картину постоянного плавного роста цен и расхватывания на этом фоне квартир, как горячих пирожков. Причем доля покупателей с наличными деньгами на смоленском рынке недвижимости достаточно высока, поэтому говорить о том, что повышение процентных ставок по ипотечным кредитам приведет к резкому понижению спроса, нельзя. Люди поймут, что могут позволить себе меньше, чем раньше, и вместо желаемой "трешки улучшенной планировки" обратят свой взгляд на "трешку "брежневку", что, в свою очередь, приведет к повышению спроса, а потом и повышению цены на такие объекты, получается замкнутый круг. Это только пример. Одна из возможных картин будущего. Как сделать так, чтобы она не стала реальностью? Наверное, об этом стоит задуматься кому-нибудь из тех, кто в 2006 году запускал национальный проект "Доступное жилье", воспользоваться плодами которого мы, на данный момент, увы, не можем.