Несмотря на кризисные явления в экономике, которые привели к снижению арендных ставок на столичном рынке офисной недвижимости, смоленским предпринимателям на щедрость со стороны городских арендодателей рассчитывать пока не приходится. Также как и на появление в Смоленске современных офисных центров.
Спрос на офисы падает
«Ни для кого не секрет, что экономический кризис повлиял на рынок офисной недвижимости Смоленска, - сообщила «Портфелю» Наталья Ракитская, директор агентства недвижимости «Мир квартир». - Жители нашего города ежедневно наблюдают увеличение количества вывешенных баннеров с предложениями об аренде. Рынок недвижимости на данный момент отличает дисбаланс между снижением спроса и увеличением предложения. Спрос на офисную недвижимость падает, что объясняется действием западных санкций, оттоком иностранного капитала, девальвацией рубля, снижением уровня доходов, повышением ставки рефинансирования ЦБ и общей экономической нестабильностью».
Как отмечает Н. Ракитская, по итогам 2014 года, количество пустующих офисов увеличилось примерно на 15-20%, и в 2015 году это количество будет продолжать расти. «Существенная доля компаний-арендаторов может приостановить либо пересмотреть свои планы по развитию бизнеса, ряд компаний вообще закроется, что приведет к продолжающемуся падению спроса. Многие арендаторы откажутся от дорогих офисов в пользу более экономически выгодных и организуют офисный переезд в меньшие по площади», - прогнозирует наш эксперт.
Здесь стоит отметить, что на протяжении нескольких последних лет рынок офисной недвижимости нашего города находится в состоянии стагнации и особого ажиотажа к аренде или покупке помещений под бюро не наблюдается. Хотя это выглядит достаточно парадоксально. В основном смоленские офисные помещения - это перепрофилированные под нужды предпринимателей бывшие проектные институты, заводоуправления, построенные в советское время. Во многом это объясняется тем, что собственнику здания гораздо проще переделать его под офисное помещение, нежели позиционировать его как объект торговой недвижимости. В первом случае фактор расположения, включая этажность, не играет особенной роли. Офис может располагаться и на второй-третьей линии улицы, и не обязательно на первом этаже. Зато здесь важную роль играет количество парковочных мест. «Понятно, что те предприниматели, которым нужен офис продаж, подыскивают соответствующую недвижимость на центральных улицах Смоленска. Для тех же, кто занят удаленным управлением и рядом других видов деятельности, месторасположение особого значения не имеет», - отмечает руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости компании «Магазин квартир» Оксана Данющенкова.
В Смоленск застройщики не спешат
При этом бюро класса А в городе нет вообще, да и вряд ли такой объект когда-либо появится в Смоленске - мы не центр международной торговли или город, который принимает авторитетные конференции. Офисы категории В по большому счету в городе тоже отсутствуют. «По моему мнению, Смоленску не хватает современных офисных центров европейского уровня, ведь время не стоит на месте, и сейчас в нашем городе достаточно предпринимателей, готовых платить за качественные, элитные помещения», - считает Наталья Ракитская.
Казалось бы, тенденции к увеличению интереса к строительству новых офисных центров налицо. Ан нет! «Вряд ли сейчас стоит ожидать проявления активности девелоперов на рынке офисной недвижимости и ожидать от них каких-то новых проектов. Сейчас ввиду полной экономической неопределенности выходить на рынок с какими-то масштабными планами слишком рискованно. Поэтому, я думаю, многие подождут до лучших времен. Девелоперы, способные продолжать развитие вопреки кризисным явлениям в экономике, будут нуждаться в точных и обоснованных рекомендациях по расположению новых объектов», - отмечает Наталья Ракитская.
Хотя, если говорить о рынке офисной недвижимости в других регионах, следует отметить, что кризисные явления не слишком повлияли на активность застройщиков. Общий объем инвестиций на рынке офисной недвижимости России в 2015 году может составить примерно 3,5 миллиарда долларов, что сравнимо с результатом 2014 года, считают эксперты компании Colliers International. По их подсчетам, иностранные инвестиции в офисную недвижимость могут составить примерно 20%, российские - 80%. Но до нашего региона эти инвестпроекты не доберутся.
Снижать цену не намерены
Еще один тренд, характерный для большинства российских крупных городов, - снижение арендной ставки. Так, в Москве плата за аренду в 2015 году может упасть до 30%. «Если в крупных городах наметилась тенденция к снижению арендных ставок в офисных центрах, то в Смоленске арендодатели пока не спешат с этим, - отмечает Н. Ракитская. - Они в большей степени заняли выжидательную позицию, так как нет однозначного понимания того, как будет ситуация складываться в дальнейшем. Мы до сих пор не достигли «дна», или стабильности в фундаментальных вопросах, поэтому никто не может оценить масштабы кризиса и планировать какие-то дальнейшие действия. Пока довольно сложно делать долгосрочные прогнозы на 2015 год, это гадание на кофейной гуще!»
О том, что арендные ставки в Смоленске не спешат снижаться, говорят и другие эксперты, опрошенные «Портфелем». Так, по словам Оксаны Данющенковой, в нашем городе аренда офисов и так не была слишком дорогостоящей, поэтому если снижение цен и произойдет, то совсем незначительно.
С этим согласен и заместитель директора офисного центра «Калин Ко» Александр Калинин: «Многие смоленские арендодатели и так работают на грани рентабельности, и снижать ставки они попросту не могут. Наоборот, может возникнуть ситуация, что, сетуя на падение курса рубля и рост цен на все и вся, некоторые владельцы офисных центров поднимут плату. Но это не принесет желаемого результата, и прежние цены вернутся. Возможно, со временем они даже несколько снизятся». По мнению А. Калинина, экономический кризис на рынке смоленской офисной недвижимости уже сказался. Прежде всего это выражается в снижении числа предпринимателей, которые арендуют помещения. Так, ряд коммерсантов стал использовать в качестве рабочего пространства собственные квартиры, дабы сократить издержки. «Часто арендаторы уходят из офисных центров, начались задержки по оплате, многие просят перезаключить договора, чтобы в них появился пункт о неповышении ставок в течение года», - отмечает наш эксперт.
Кстати, Для благоприятного и успешного развития бизнеса нужен не только предпринимательский талант, но и вполне обычные и приземленные вещи — такие как инфраструктура, грамотное расположение офиса, налаженная логистика склада. Все эти детали приобретают важное значение при непосредственной деятельности компании. Аренда офисного помещения (например в Ижевске) на сегодняшний день не составляет больших проблем: количество помещений под аренду там зашкаливает. Подробнее не сайте аренда офисных помещений в Ижевске
Меньше - значит дороже
Итак, какие арендные ставки предлагают предприниматели - собственники помещений, которые сдаются под офис в Смоленске? «Самые востребованные офисы - небольшие по площади, от 8 до 15 квадратных метров, рассчитанные на размещение 2-3 человек. Оптимальной можно считать цену в 500 рублей в месяц за квадрат», - говорит А. Калинин.
За такую плату можно снять офис, скажем, в доме № 88 на ул. Шевченко и на пр. Гагарина, 10/2. Более дешевые варианты можно найти на ул. Лавочкина, 55, где помещение сдается за 300 рублей в месяц, и на ул. Соболева, 96 (350 руб./мес. за помещение 11 кв. м). Впрочем, в базе данных риелторских агентств есть и предложения, цены в которых явно зашкаливают. Так, комнатка 7 кв. м на ул. Урицкого, 3, сдавалась в аренду в конце января аж за 1 тыс. рублей в месяц! «Для нашего города максимально допустимая цена аренды - 800 рублей, и то если этот офис находится в хорошем месте на первой линии, - говорит Оксана Данющенкова. - Да, в городе есть предложения с явно завышенной стоимостью. Но это вина не собственника, а риелтора, который попросту не владеет рыночной ситуацией и ценообразованием». Но в любом случае квадратный метр в более маленьком по площади офисе обойдется смоленскому бизнесмену дороже, чем если бы он арендовал большое помещение - от 500 кв. м и выше. Это и понятно - таков спрос.
Обратная ситуация, когда спрос был на большие площади, отмечалась во время экспансии в город крупных федеральных компаний, в основном колл-центров или фирм, занятых экспресс-доставкой. На них сильно давили московские арендные ставки, они перебирались в Смоленск и стимулировали спрос в том числе и на большие - до 2 тыс. кв. м - офисные помещения. Собственники, почувствовав такой интерес, стали предлагать огромные офисы, бюро типа open space, но потом интерес к такой недвижимости практически пропал.
Продажи затормозились
Также не проявляют интереса предприниматели к покупке офисной недвижимости в собственность. «Наблюдается резкое сокращение количества сделок купли-продажи, хотя цены на некоторые объекты снижаются», - констатирует Оксана Данющенкова.
Самая высокая цена характерна для офисных помещений на первых этажах жилых и нежилых зданий, в хорошем состоянии, расположенных, как правило, на первых линиях домов экономически активных улиц города. Это касается в первую очередь центральной части областного центра (ул. Большая Советская, Тенишевой, Николаева, Кирова, Крупской, Багратиона, пр. Гагарина) и экономически оживленных участков Промышленного района (ул. Шевченко, 25 Сентября, Рыленкова, Попова). Помещения, расположенные в Заднепровском районе, имеют наименьшую привлекательность, поскольку там не наблюдается значительной концентрации деловой активности.
Если говорить о конкретных объектах, то самое дешевое предложение можно найти в доме № 1 на ул. Кашена. Там на продажу было выставлено помещение площадью 82 кв. м и стоимостью 2,7 млн рублей. Рекордная для города цена на конец января была зафиксирована на ул. Герцена, 2. Здание площадью 5555 кв. м продавалось за 210 млн рублей.
Оптимизация бизнеса
Как будет развиваться ситуация на рынке офисной недвижимости Смоленска в ближайшей перспективе? «Арендаторы наверняка будут искать пути сокращения арендных затрат, а инвесторы - возможности извлечения максимальной выгоды из сложившейся на рынке ситуации, - считает Наталья Ракитская. - Возможно, смоленские арендодатели все-таки пойдут на уступки и начнут постепенно снижать ставки, ведь лучше получать чуть меньший доход, чем лишиться арендатора! Вообще, в целом будет набирать обороты тенденция к поиску новых решений, выработке новых продуктов, пересмотру и оптимизации стратегий развития бизнеса. Очевидно, что легким 2015 год не будет ни для кого. Но текущий кризис помимо неприятностей принесет нам и пользу, запустив механизм очищения и оздоровления рынка недвижимости».
500 рублей за кв. м — наиболее распространенное значение арендной ставки за офисное помещение в Смоленске
Если в крупных городах наметилась тенденция к снижению арендных ставок в офисных центрах, то в Смоленске арендодатели пока не спешат с этим. Они в большей степени заняли выжидательную позицию, так как нет однозначного понимания того, как будет ситуация складываться в дальнейшем».
Наталья РАКИТСКАЯ, директор агентства недвижимости «Мир квартир»