Автор: юлия лебедько Выпуск: Просмотров: 1669

торг уместен
Главное - не испортить себе кредитную историю и оставить возможность получить ипотечный кредит в будущем. Да и принять решение о продаже квартиры лучше самому, не дожидаясь реализации квартиры на аукционе.
Казалось бы, "недвижимость - всегда в цене"! А раз так, то продать будет несложно. Но так только кажется. Цены падают, и найти покупателя сейчас не так-то просто. Ситуация усугубляется еще и тем, что, поскольку квартира находится в залоге у банка, встает вопрос о согласии банка на продажу. "Разве банк может не согласиться?" - спросите вы. Да, может. Представьте, заемщик исправно платит взносы: возвращает не только те деньги, которые банк выдал в виде кредита, а еще и проценты. И чем выше процентная ставка по кредиту - тем меньше желания у банка, чтобы заемщик квартиру продал: кто тогда банковские проценты платить будет? Многим знакомы ситуации, когда неожиданно и резко появляется необходимость в определенной сумме. Речь идет о выгодном инвестировании или о прочих жизненных моментах. В любом случае, следует не опускать руки, а искать возможности получения финансов. Сегодня существует немалое количество разнообразных вариантов. Особо популярными считаются получение средств взаймы или под определенный залог. Чтобы не тратить массу времени на поиски наиболее выгодной компании, способной удовлетворить финансовую потребность клиента, необходимо посетить сайт Лига Банков  - подробнее здесь 

Первое, что должен уяснить для себя заемщик: имеет ли он право по кредитному договору погасить кредит досрочно. Ведь программы кредитования некоторых банков предусматривают достаточно длительный период разрешения на досрочное погашение. За это время заемщик не может ничего погашать досрочно, даже с уплатой штрафов. Если такой мораторий предусмотрен банком, он может на законных основаниях не разрешать заемщику продажу квартиры и досрочное погашение долга.
Спешу обрадовать: большинство банковских программ либо не предусматривают период моратория, либо этот период составляет сравнительно небольшой срок: полгода - год. По истечении этого времени заемщик может погашать долг досрочно в соответствии с кредитным договором.
При этом есть несколько способов решения этой проблемы и несколько нюансов, которые следует учесть.
Итак, заемщик приходит в банк и говорит, что он хочет продать квартиру и погасить кредит. Ему дают согласие при условии, что он сначала погасит кредит и снимет залог.

решение №1
В этом случае можно взять у друзей в долг, погасить кредит, снять залог, после этого продать квартиру и полученными от продажи деньгами рассчитаться с банком.
Нюанс: у вас есть такие богатые друзья? Если да, это ваш вариант.

решение №2
Можно получить от покупателя квартиры задаток в размере остатка ссудной задолженности, рассчитаться с банком, снять залог и продать квартиру покупателю, давшему задаток.
Нюанс: в этом случае у покупателя возникают достаточно большие риски. Часть денег уже у продавца, залог до сих пор не снят, квартира продавцом не продана. Покупатель ничего не получил. Согласится ли он? Но этот способ не стоит отметать как негодный. Плюс его в том, что не требуется согласие банка на продажу квартиры. Ведь когда заемщик рассчитался по кредиту и снял залог, он волен сам распоряжаться своей собственностью. А в остальных нижеописанных способах требуется согласие банка.

решение №3
Заемщик находит покупателя. Банк согласен, чтобы покупатель приобрел квартиру заемщика-продавца. Покупатель выкупает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги покупателя все время, пока длится государственная регистрация, находятся в ячейке банка, но не на счету. Соответственно, пока банк свою часть денег (в размере остатка ссудной задолженности) на счет не зачислил - он не дает необходимых документов для снятия залога. После сделки эти деньги (в размере остатка ссудной задолженности) получает банк и зачисляет их на счет, а остальную часть денег из ячейки получает продавец. Вопрос решен.
Нюанс: снимать залог придется покупателю, ставшему собственником квартиры. Риски для покупателя в этом случае минимальны. Разве что лишние хлопоты по снятию залога. Да и банк должен согласиться на такой способ решения вопроса.

решение №4
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель приобретает квадратные метры, находящиеся в залоге. Деньги передаются через аккредитивный счет (счет в банке). При открытии такого счета указывается, кто и при каких обстоятельствах может снять деньги со счета и в каком размере. Банк готовит документы для снятия залога. Регистрация договора купли-продажи на нового владельца происходит одновременно со снятием залога. Если сделка зарегистрирована - покупатель стал собственником квартиры, банк получил свои деньги, заемщик-продавец квартиры получил разницу между ценой квартиры, заплаченной покупателем, и своим долгом банку.
Нюанс: деньги передаются через банковский счет. Вспомните, что произошло с деньгами на счетах банков в недалеком 1998-ом? А вдруг банк обанкротится, пока будет длиться госрегистрация?

решение №5
Заемщик находит покупателя на свою квартиру. Банк согласен. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. Деньги передаются через ячейку депозитария банка, доступ к которой, помимо продавца и покупателя, имеет сотрудник банка. Несмотря на то что деньги в размере остатка ссудной задолженности не попали на счет продавца в банке, банк готовит документы, необходимые для снятия залога. Вместе с государственной регистрацией сделки купли-продажи регистрируется и снятие обременения. После государственной регистрации деньги из ячейки забирает сотрудник банка и вносит их на счет в банке.
Нюанс: требуется согласие банка. Поскольку залог снимается, хотя на счету в банке денег еще нет. Тем не менее риск для банка небольшой: ведь деньги находятся в банке, хоть и не на счету, а в депозитарии.
И самое главное: придя в банк, разговаривайте не с рядовыми сотрудниками, а с тем, у кого должность не ниже начальника отдела. Иначе готовьтесь услышать стандартный ответ: "Гасите кредит (неизвестно из каких денег), снимайте залог, после этого делайте с квартирой то, что считаете нужным".

мнение специалиста
Павел Шимко, директор юридического агентства "Доверие":
- С приходом кризиса условия досрочного гашения кредитов в ряде банков ухудшились. Банкам нужны деньги. С одной стороны, при досрочном погашении кредита банк получает сразу и много (и может эту сумму выдать новому заемщику), с другой стороны, он лишается гарантированных ежемесячных поступлений.
Поэтому в переговорах с сотрудниками банка не забывайте подчеркивать, что, закрывая кредит, вы делаете банку если не одолжение, то во всяком случае добро. Ведь заемщик, потерявший работу, перестанет платить банку. Этот аргумент не пустой звук, банк изначально не хочет забирать у вас квартиру и продавать ее. Это очень долго и требует дополнительных затрат.
Уточните в банке, не передавал ли он закладную на квартиру в другой банк (это нормальный процесс перераспределения рисков), но для заемщика банка - удлиняет процесс снятия залога.
Поэтому продавцам не нужно тратить время на тех покупателей, кто не нуждается в срочной покупке жилья и может подождать. В Смоленске, для того чтобы выбрать квартиру, свободному от работы человеку достаточно недели, занятому - недели работы агента по недвижимости и своих выходных. То есть если за неделю после просмотра квартиры и документов вы не назначили день похода в банк для выяснения всех нюансов и не подписали предварительный договор - скорее всего, вы его не подпишете с покупателем.
И еще, как только вы получаете в банке устный отказ - сразу подавайте свою просьбу письменно, в двух экземплярах. Ведь отказ надо обосновать (письменно), а это не всегда возможно. В частности, это касается внезапно возникших комиссий за досрочное погашение - в письменном ответе будет ссылка на соответствующие пункты договора, законность которой вы можете обсудить с юристом.