Центростремительная сила

Просмотров: 5166

Автор: Елена Чеховская
Выпуск:

Любой рядовой горожанин смело скажет, что магазинов и торговых центров (ТЦ) в Смоленске много или очень много, и даже прибавит, что, мол, продавать научились хорошо, а как производить - забыли, и поохает: откуда только у людей деньги... Вместе с экспертами «Портфель» решил выяснить, как отреагирует рынок на появление ТЦ «Макси» и сдачу второй очереди «Галактики». А также не многовато ли торговых площадей для города с тремястами тысячами населения.

Много или мало?
С другой стороны, эти 300 тысяч человек ежедневно пополняют запасы в холодильнике и как минимум раз в полгода приобретают обновки в гардероб. «Согласно последним исследованиям торговой недвижимости Смоленска, этот город является одним из самых перспективных среди городов Центрального федерального округа и имеет хороший потенциал развития, – рассказывает коммерческий директор компании «Макси Девелопмент» Эдуард Тишко. – Так, обеспеченность населения качественными торговыми площадями в Смоленске составляет менее 150 квадратных метров на тысячу жителей, тогда как аналогичный показатель для Ярославля и Калуги, по данным Welhome, превысил 300 квадратных метров, а для Курска, по данным LCMC, составляет более 600 квадратных метров. Кроме того, наблюдается постепенное повышение уровня жизни смолян, о чем говорят данные городской статистики и Росстата, следовательно, растут платежеспособность и потребность в качественном предложении».
В этом же духе размышляет и руководство «Галактики». «Рынок профессионального девелопмента ритейла в Смоленске явно еще далек от насыщения», – считает генеральный директор ООО «Галактика-С» Денис Марченков. И добавляет, что строящиеся сейчас торговые центры не помешают развитию друг друга: «Мы ни в коем случае не считаем их нашими конкурентами – это наши партнеры, поскольку, я уверен, есть масса людей в Смоленске, которые еще не перешли на новый стандарт потребления».

Купи–продай
Говоря о современных торговых центрах, часто используют словосочетание «стандарт цивилизованной торговли». Что же относится тогда к торговле «нецивилизованной»? Придется вспомнить прошлое. Ведь многие еще очень хорошо помнят советские универмаги – пусть и не такие огромные, не с нынешним разнообразием товаров, но все–таки цивилизованные универсальные магазины.
Флагманами торговли они перестали быть в трудные 90–е годы, время, когда большинство осознало, что заработать, продавая что–либо, во время закрытия фабрик и невыплаты зарплат проще всего. Торговля в буквальном смысле вышла на улицы: рынки, палатки, ларьки – самое лучшее, если за аренду вообще можно не платить. Массовому покупателю, впервые увидевшему в свободном доступе заморские спортивные костюмы и джинсы, а также «Баунти» и «Фанту», тоже выбирать не приходилось. Тогда нужно было просто выжить. Конечно, тогда же зародились и диковинные бутики, но эта история по большей части не о нашем городе.
Осознание того, что товары в магазине стоят не намного дороже или и вовсе так же, как на рынке, пришло к большинству людей со средним достатком где–то во второй половине 2000–х. Необходимость устраивать «испытания» выходом на рынок, по крайней мере вещевой, с его толчеей, отсутствием мест для примерки и практически полной невозможностью вернуть вещь по чеку, которого, как правило, и не было, для среднего смолянина отпала.
Однако вот что удивительно – ведь и сейчас смоленские рынки не пустуют! «Я полагаю, что рынки сейчас нужны в основном для тех, кто к ним привык, – считает член экспертной группы Агентства стратегических инициатив по мониторингу инвестиционного стандарта, депутат Смоленского городского Совета Сергей Полионов. – По большей части это люди старшего возраста. Им сложно переориентироваться. Можно точно сказать, что рынков в скором времени станет намного меньше».
Новый стандарт
Вероятно, меньше станет и одиночных магазинов – многих «подомнут» под себя крупные ТЦ. Однако здесь ситуация не столь однозначна. Вне конкуренции окажутся продавцы специфических товаров, например ортопедических принадлежностей, спортивного питания и т.п. К ним покупатели поедут в любую часть города.
Вне конкуренции по целому ряду причин будут и «магазины у дома» с умелым маркетингом – за пакетом молока, согласитесь, за несколько километров не ездят. Подсчеты маркетологов показывают: если до супермаркета приходится добираться больше 10 минут, большинство людей предпочтет сделать покупку в магазине, который находится поближе к их дому. Тесное общение с постоянными покупателями, ориентация ассортимента под «свой» контингент – тоже в кассу. Даже если клиент предпочитает закупать еду на неделю в гипермаркете, за скоропортящимися продуктами он все равно придет в «свой» магазинчик. За носками или колготками люди тоже, как правило, специально в торговый центр не ездят, но ими гораздо проще запастись надолго во время шопинга на выходных.

Праздник шопинга
«Если средний чек в магазине у дома в Смоленске – это 500–800 рублей, то в гипермаркеты люди ездят, чтобы потратить несколько тысяч рублей. В больших торгово–развлекательных центрах тратят и того больше – как правило, 6–7 тысяч и более», – подсчитал Сергей Полионов. – Это магазины больших покупок, не на каждый день. Люди приезжают туда на собственных машинах – владельцы торговых центров заботятся о местах для парковки, нужно, чтобы не заскучали дети – оборудованы комнаты для них, захотелось перекусить – легко! Да и кинотеатр здесь же. Так можно провести весь день, но не каждый день».
Торговые гиганты делают ставки именно на это – возможность затянуть горожанина в увлекательный мир покупок, существующий как бы сам по себе, вне обыденности, праздник шопинга. «По сути, современный торговый центр – это закрытое общественное пространство, – считает Денис Марченков. – И его не стоит путать с рынком. Торговый центр – это именно пространство со своим микроклиматом, там всегда светло, чисто, комфортная температура, там можно интересно провести время, и шопинг – только один из вариантов этого времяпрепровождения».

По чем метр счастья?
Кстати, по мнению большинства экспертов, арендная плата на рынке коммерческой недвижимости в Смоленске завышена столь же сильно, как и цены на жилье. Не факт, что в данном случае можно говорить о сговоре, владельцы торговых площадей «держат» примерно одинаковые цены. Так, за аренду одного квадратного метра, как правило, приходится отдавать от 700 рублей до полутора тысяч – в зависимости от расположения ТЦ, места внутри него и, соответственно, прогнозируемой проходимости.
Изменить ситуацию могут как раз «мегамоллы». «Я полагаю, они могли бы предложить предпринимателям более «комфортные» цены, – отмечает Сергей Полионов. – Ведь большим ТЦ есть на чем сэкономить: на огромную площадь одни коммуникации, котельная, охрану можно организовать, создав собственный ЧОП».
Однако снижать цены торговые центры не спешат. «Стоимость аренды у нас равна среднерыночной», – заявляет Денис Марченков. «Размер арендной ставки зависит от многих факторов, таких как расположение арендуемой площади в ТРЦ, ее размер, срок договора аренды помещения, формат магазина, вид товарного сегмента и другие, – сообщает Эдуард Тишко. – Поэтому стоимость аренды каждого помещения нами оговаривается с каждым конкретным арендатором отдельно, и указывать какую–то определенную цифру не верно».

Франчайзингу дорогу
Впрочем, спрогнозировать легко – в ТЦ предприниматели пойдут при любом раскладе. Очень уж хочется работать в месте притяжения людей и денег. Однако в той же уже работающей части «Галактики» мы видим мало магазинов, перешедших из других мест города, – многие, особенно сетевые, открывались заново. В общем и целом создается впечатление, что крупные ТЦ созданы в основном для франчайзинга.
«Такой бизнес позволяет стать партнером компании с мировым или всероссийским именем, которая торгует проверенным товаром, – отмечает Денис Марченков. – Это целесообразно с экономической точки зрения – люди покупают готовые технологии ведения бизнеса. Важную роль играет внешнее оформление, планирование ассортимента. Владельцы франшизы все это предоставляют в пакете франчайзинга. Торговый центр ничего не диктует, диктует рынок. Покупатель «голосует» рублем, и он выбирает магазины, которые открываются по франшизе. Есть и смоленские предприниматели, которые, я знаю, являются сами собственниками и регистрируют сейчас франшизы. Но мы, как торговый центр, предоставляем только оболочку для ведения бизнеса».
Не в меньшей степени на развитие смоленского бизнеса нацелен и «Макси». «Около 50% магазинов в ТРЦ «Макси» открывают местные предприниматели, которые могут как работать по технологии франчайзинга, так и представлять собственные торговые марки и интересные проекты», – заявляет Эдуард Тишко.
В самом тяжелом положении в сложившейся ситуации, без сомнения, окажутся владельцы мелких ТЦ, расположенных рядом с «мегамоллами». Так, на улице 25 Сентября, у будущего «Макси», их несколько. «Да, для них открытие торговых центров – большая угроза, а возможно, и неотвратимое бедствие, – считает Сергей Полионов. – Однако безвыходных положений не бывает. Я бы порекомендовал перепрофилироваться. Например, переоборудовать помещения под спортзал, английскую школу или парикмахерскую».

Центробежный или центростремительный
Те, кто бывал в странах Европы и США, знают: крупные торговые центры, там их называют моллами и мегамоллами, чаще всего стоят на некотором отдалении от густонаселенных частей города. У нас самым удаленным пока является «Метро».  А новые гиганты – «Макси» и «Галактика» – обоснуются в городе.
«Для России тенденции США и ЕС характерны не в полной мере, – считает Эдуард Тишко. – И если в городах–«миллионниках», где центральные части городов заполнены и инфраструктура полностью сформирована, тенденция, связанная с размещением мегамоллов на окраинах городов, наблюдается, то для региональных городов она не характерна. Это обусловлено различными факторами, такими как менталитет, климатические условия, уровень развитости рынка и др. Для региональных городов более характерно размещение торговых объектов в центре, который является традиционным местом проведения досуга в выходные и праздничные дни, или на границе крупных спальных районов, то есть в основных зонах расселения».
Играет роль и уровень «автомобилизации» населения. Однако в случае со Смоленском это пока палка о двух концах. С одной стороны, не все, кто на данный момент имеет возможность делать покупки в торговом центре, имеют собственное авто. С другой стороны, не у всех ТЦ можно припарковаться. И от этого страдают в основном именно покупатели магазинов, расположенных в центре города. Так, например, для многих на данный момент совершенно не понятно, где смогут разместить машины посетители ТЦ, который готовится к открытию в здании бывшей типографии, примыкающем к площади Победы.

Вынести легкость бытия
И, конечно же, нельзя не отметить печального факта: поскольку продавать проще, чем производить, большинство смолян предпочитают строить свое дело именно в розничной торговле, второй вариант – в сфере услуг. А это делает его напрямую зависимым от благосостояния сограждан.
Продолжится ли рост уровня жизни и платежеспособности населения в условиях нестабильности внешнеполитической ситуации и экономических санкций – вопрос. В таких условиях экономическому спаду будет способствовать само желание горожан «приберечь» деньги на черный день или вложить их «по уму» – например, в приобретение «несгораемой валюты» – недвижимости.

Эдуард ТИШКО, коммерческий директор компании «Макси Девелопмент»
Согласно последним исследованиям торговой недвижимости Смоленска, этот город является одним из самых перспективных среди городов Центрального федерального округа и имеет хороший потенциал развития. Кроме того, наблюдается постепенное повышение уровня жизни смолян, о чем говорят данные городской статистики и Росстата, следовательно, растут платежеспособность и потребность в качественном предложении».

от 700 рублей
платят предприниматели за аренду одного квадратного метра в ТЦ, в зависимости от его расположения, места внутри него и, соответственно, проходимости.

ТЦ станет больше
«Юнона», «Зебра», «Байкал», «РИО», «Европа» - это уже пять, количество, которое делает этот список смоленских торговых центров не рекламным. «Империя», «Центрум», «Городянский», «Орбита»... И это, конечно же, не все названия. А сколько пока безымянных, которые в шутку называют «сети магазинов «Аренда» и «Мы открылись»? При этом есть в городе и видевшие советские очереди и советский же дефицит торговые старожилы: «ЦУМ», «Гамаюн», «ЗУМ». Есть и относительно новенькие, по большей части продуктовые: «Линия», «Семейный Магнит», «Метро». Появился и первый, как говорят в Европе, «мегамолл» - «Галактика». Но ТЦ будет еще больше.

Сергей ПОЛИОНОВ, депутат Смоленского городского Совета
Если средний чек в магазине у дома в Смоленске - это 500-800 рублей, то в гипермаркеты люди ездят, чтобы потратить несколько тысяч рублей. В больших торгово-развлекательных центрах тратят и того больше – как правило, 6-7 тысяч и более. Это магазины больших покупок, не на каждый день».

Денис МАРЧЕНКОВ, генеральный директор ООО «Галактика-С»
По сути, современный торговый центр – это закрытое общественное пространство. И его не стоит путать с рынком. Торговый центр – это именно пространство со своим микроклиматом, там всегда светло, чисто, комфортная температура, там можно интересно провести время, и шопинг – только один из вариантов этого времяпрепровождения».