Дольщик vs Застройщик

Просмотров: 6038

Автор: Андрей Ковалев
Выпуск:

Как принять квартиру в смоленской новостройке.

В Смоленске продолжается строительный бум – новые дома растут в разных микрорайонах города. Многие читатели «Портфеля» также являются участниками долевого строительства и готовятся к скорому переезду в новое жилье. Как принять квартиру в новостройке у компании-застройщика, чтобы впоследствии не переплачивать при ремонте и решить возможный спор с девелопером по поводу качества выполненных работ?

Ожидание счастливого момента подошло к финальной стадии, бессонные ночи, когда дольщик терзался в сомнениях, надежного ли он выбрал застройщика или нет, закончились. Наконец-то пришло время заключительной стадии в приобретении квартиры — ее приемка. Принимать квартиру в новостройке следует уже после того, как застройщик сообщил вам о том, что необходимо подписать акт приема-передачи квартиры. Кстати, тут можно узнать про новостройки в новой москве

Прежде чем поставить подпись
«Передача квартиры от застройщика дольщику происходит по акту приема-передачи, подписываемому сторонами после получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, - пояснил «Портфелю» Виктор Шмидт, директор ООО АН «Гарант-жилье». - Застройщик в установленный договором срок сообщает о готовности квартиры к передаче. Дольщик, получив такое сообщение, осматривает квартиру, принимает ключи, иные принадлежности, необходимые документы на оборудование, установленное в квартире согласно договору участия в долевом строительстве, и при отсутствии замечаний по качеству подписывает передаточный акт. В нем отражаются показания установленных в квартире приборов учета коммунальных ресурсов на момент ее принятия. Затем дольщик регистрирует свое право собственности на квартиру для того, чтобы у него была возможность в полном объеме реализовывать все права, которые принадлежат собственнику недвижимости».

К сожалению, некачественные коммуникации и отделка в новостройках в Смоленске – история довольно распространенная. Дольщики, обнаружив плохую стяжку, некачественно проложенные трубы или безграмотное остекление балкона, чаще всего не могут никому предъявить претензий. Ведь они приняли квартиру, подписали все документы, а значит, взяли на себя обязанность по устранению всех обнаруженных недостатков. «Не спешите подписывать бумаги и вступать во владение квартирой в новостройке, - советует Артур Юст, основатель портала недвижимости «Смоллист». - Настройтесь на серьезную работу по проверке качества: кто, кроме вас, позаботится об этом? А главное, возьмите с собой для проверки квартиры профессионального инженера-строителя, который знает, где могут скрываться недоделки, и зафиксируйте на фото или видео все видимые недостатки. Прежде чем поставить свою подпись в акте приема-передачи, дольщик должен потребовать на руки смотровой лист. В этом документе следует зафиксировать все недочеты, выявленные при осмотре. Зафиксируйте все претензии в двух экземплярах и возьмите подписи сотрудников строительной компании».
А. Юст обращает внимание на то, что в смотровом листе обязательно надо указать время, за которое необходимо исправить все недочеты. Если к указанному сроку дефекты не устранены – принимайте квартиру с указанием в акте приема-передачи: «Квартира принята с такими-то дефектами». Конечно, речь не идет о действительно серьезных и опасных нарушениях – они должны быть устранены в обязательном порядке! «И помните главное: лучше въехать в новую квартиру чуть позднее, чем рассчитывали, зато вы будете знать, что вам не придется сразу же приниматься за устранение недостатков», - говорит наш эксперт.

Экспертиза и суд
«Если между дольщиком и застройщиком возник спор по качеству выполненных работ, то желательно провести независимую экспертизу. Если застройщик добровольно не желает устранять нарушения, то дольщик вправе обратиться в суд. Но, как показывает опыт, суд чаще всего предпочитает, когда экспертиза проводится по его определению. Поэтому необходимо прежде всего узнать позицию застройщика по устранению его недостатков, которые видны невооруженным глазом, а потом принимать решение. Здесь, кроме нарушений СНиПа, возможно определить отступления от договора и проекта. А при приеме квартиры не подписывать акт, пока не будут устранены все нарушения», - рекомендует Юрий Хильков, руководитель проектно-экспертной компании «Центр качества строительства».

Как отмечает Артур Юст, после подписания передаточного акта предъявить застройщику требования об устранении недостатков очень трудно. Это возможно только в том случае, если недостатки являются скрытыми, т.е. их нельзя было заметить при визуальном осмотре. «Впрочем, у дольщика могут возникнуть проблемы при необоснованном отказе от подписания передаточного акта. В этом случае застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи дома или квартиры, вправе составить односторонний акт приема-передачи. При этом риск случайной «гибели» объекта долевого строительства переходит к дольщику со дня составления этого документа», - поясняет эксперт.

Ответственность девелопера
При всем этом покупатель квартиры должен все время помнить, что компания-застройщик, по сути, несет полную ответственность перед своими дольщиками. Это определяется Федеральным законом № 214 ФЗ от 30.12.2004, который называется «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он содержит ряд пунктов, которые регулируют отношения между застройщиком и дольщиком.

«Особо хочется отметить моменты, связанные с компенсациями, которые может получить человек, приобретающий квартиру в новостройке, но не имеющий возможности вселиться в нее по причине, что объект не сдан в эксплуатацию в срок, определенный договором, - рассказал «Портфелю» Андрей Лукьянов, генеральный директор компании-застройщик «Новое пространство». - В частности, при подписании договора участия в долевом строительстве определенная часть земельного участка, на котором ведется возведение объекта, переходит в залог к дольщику. И в случае если дом не построен вообще, то на основании решения суда этот земельный участок можно реализовать. Если дом построен не полностью, то, опять же при наличии судебного вердикта, дольщики могут продать эту недвижимость и земельный участок, вернув таким образом вложенные средства. Застройщик может вернуть деньги и в добровольном порядке, заплатив согласно закону также и штрафные санкции».

Что делать человеку, если, вселившись в новую квартиру, он обнаруживает, что строители допустили какую-либо халатность? Например, по потолку пошла трещина. «Законом предусматривается возмещение застройщиком расходов дольщика на устранение недостатков, если иное не установлено в договоре, - поясняет Андрей Сергеевич. - Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта на срок не менее 5 лет. В течение этого времени участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством новостройки. Также, при наличии соответствующего условия в договоре, человек может привлечь для устранения недостатков стороннюю компанию, а счет за проделанную работу выставить компании-застройщик. Если застройщик отказывается устранить недостатки, то следует обращаться в суд».

Кроме того, как напоминает Андрей Лукьянов, с 1 января 2014 года в силу вступил закон «Об обязательном страховании дольщиков». Теперь застройщик обязан заключить договор на генеральную страховку всего объекта либо страховку в отношении каждого участника долевого строительства. Такой договор действует до окончания передачи объекта в эксплуатацию дольщикам, а затем в течение двух лет после этого.

Как выбрать застройщика?
А что делать смолянам, которые только задумываются об участии в долевом строительстве, но опасаются сделать выбор в пользу того или иного девелопера? Увы, нередки факты, когда жилье сдается не в установленный срок. Или того хуже – дальше рытья котлована дело и вовсе не идет. Тут уже не обойтись без собственного «аудита» представленных на рынке проектов новостроек и компаний, которые стоят за ними.

«Каждый застройщик обязан раскрывать информацию о своих финансово-хозяйственных показателях и иную информацию, перечень которой установлен статьей Федерального закона № 214-ФЗ, - указывает Виктор Шмидт. - Она должна содержать в числе прочей информацию: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, а также о режиме его работы; о государственной регистрации застройщика; о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию; о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации».

Как подчеркивает Виктор Евгеньевич, если застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства, используя при этом рекламу, связанную с таким привлечением денег, то он обязан опубликовывать в средствах массовой информации и (или) размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в Интернет) проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. В случае если застройщик не использует рекламу для привлечения денежных средств на строительство конкретного объекта недвижимости, он вправе не публиковать проектную декларацию, но обязан представить ее любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Где искать гарантию?
«Одним из принципов, которыми застройщик должен руководствоваться в своей работе, является принцип прозрачности своей деятельности для дольщиков. Именно этот принцип помогает доказать клиенту, что застройщик, которого он выбрал, надежен», - подчеркивает В. Шмидт.

Что должно служить гарантией сдачи объекта в срок и того, что дом будет надлежащего качества? «Гарантией служит наличие достаточных финансовых и организационных ресурсов у застройщика, а также его опыт в сфере строительства многоквартирных жилых домов, который позволяет устанавливать реальные сроки завершения строительства применительно к тому или иному объекту, - отвечает на вопрос, волнующий всех без исключения новоселов, Виктор Шмидт. - Качество построенного объекта обеспечивается непрерывным строительным контролем и надзором застройщика за ходом строительства на всех его этапах, своевременное устранение выявленных недостатков до ввода объекта в эксплуатацию, а также контроль и надзор, которые осуществляются различными государственными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления при приемке дома в эксплуатацию».

Одним из принципов, которыми застройщик должен руководствоваться в своей работе, является принцип прозрачности своей деятельности для дольщиков. Именно этот принцип помогает доказать клиенту, что застройщик, которого он выбрал, надежен».
Виктор ШМИДТ, директор ООО АН «Гарант-жилье»

 

Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта на срок не менее 5 лет. В течение этого времени дольщик вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством новостройки».
Андрей ЛУКЬЯНОВ, генеральный директор компании-застройщика «Новое пространство»
 

Кстати
Участник долевого строительства согласно ФЗ № 214 может не подписать акт, если его не устроило качество квартиры. Но это, по мнению ряда экспертов, не решит проблемы, а только настроит против вас застройщика. Идеальный способ решения проблемы при наличии недостатков: человек подписывает акт приема-передачи и при этом указывает недостатки, выявленные в присутствии представителя застройщика при приемке квартиры. При этом не забудьте список недостатков составить в 2 экземплярах.