Рынок в ожидании

Просмотров: 3559

Автор: Андрей Ковалев
Выпуск:

Стоит ли покупать жилье в условиях падающего рубля

В начале 2014 года аналитики высказывали предположения: ни падений, ни умопомрачительных подъемов от рынка недвижимости ждать не стоит. Такое относительное спокойствие эксперты называют предсказуемым и даже закономерным. Рынок недвижимости в посткризисные годы находится в условиях относительной стабильности, внести изменения в данную обстановку могут лишь структурные изменения в глобальной макроэкономике. В связи с этим прогнозы цен не предполагали каких-либо серьезных изменений. Многие эксперты утверждают, что ощутимый рост цен ожидается в Санкт-Петербурге и Москве, где стоимость квадратного метра будет расти в пределах 3-15 процентов, в регионах, включая Смоленский, на 2-8 процентов. Как совпали ожидания с реалиями и что сейчас определяет «погоду» на вторичном рынке нашего города?

Кризис позади
Простые жители Смоленска наверняка не помнят всех деталей кризисного 2008 года, которые затронули и рынок жилой недвижимости. Но риелторы не забыли резкого снижения стоимости квадратного метра, которое продолжалось до конца 2009 года. Затем ситуация стала выравниваться, и наибольший всплеск цен на квартиры был зафиксирован весной 2012 года. С тех про можно говорить, что ценовая планка только поднималась. В марте 2013 года, по данным портала rosrealt.ru, средняя стоимость квадрата на вторичном рынке Смоленска составляла 45 048 рублей (что оказалось на 17% больше, чем в марте 2009 года). Прошел год, и, по информации того же портала, средняя цена на недвижимость в нашем городе в марте 2014 года равнялась 47 364 рублям, что на 5,64 процента выше, чем год назад.
Свое исследование предоставила и Российская гильдия риелторов, проанализировав ситуацию в 46 городах, которые были поделены на группы в зависимости от стоимости квадрата. Достигнутый уровень цен в Москве составил 205,8 тыс. руб./кв. м, Новом Уренгое – 104,1 тыс. руб./кв. м, Санкт-Петербурге - 96,9 тыс. руб./кв. м. В группу от 90 тыс. до 60 тыс. руб./кв. м вошли 9 субъектов (Московская область, Сургут, Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Тюмень, Ярославль). В группе со средними удельными ценами - от 60 тыс. до 50 тыс. – 16 городов. В группе с ценами от 50 тыс. до 30 тыс. – 17 городов, включая Смоленск. На основе выборки 1,6 тыс. предложений о покупке-продаже жилья эксперты гильдии сделали вывод, что средняя стоимость квадрата в нашем городе на февраль этого года составляла 48,6 тыс. рублей.

Регионы и курс доллара
Сейчас ситуация на рынке жилья во многом определяется разбродом и шатанием на валютном рынке страны. Теоретически это должно подогревать интерес к приобретению недвижимости, дабы исключить возможность обесценивания сбережений, если таковые имеются. Обычно в условиях нестабильности на  финансовых и валютных рынках недвижимость только выигрывает. В такие моменты возникает бегство от рисков, что приводит к активизации рынка жилья. Но, как отмечают эксперты, новый всплеск интереса к недвижимости больше характерен для столичного региона, где сделки часто заключаются в долларах, особенно если речь идет об объектах стоимостью в несколько десятков миллионов рублей. Владельцы жилья экономкласса, возможно, тоже имеют желание рассчитываться в долларах по курсу декабря, но оно разбивается о реальную ситуацию на рынке - покупатели не готовы переплачивать. Кстати, как отмечают специалисты, некоторые смоляне старшего поколения по привычке оперируют ценами на недвижимость в долларах и при колебании курса цены постоянно меняют в сторону повышения, чтобы не продешевить. Но из этого мало что получается. Тем более практически все сделки в Смоленске идут в рублях.
И, действительно, в регионах России недвижимость менее зависит от долларового курса, и в связи с этим курс валют в меньшей степени влияет на стоимость квадратного метра и формирование ажиотажного спроса на покупку жилья. Представители агентств недвижимости, с кем пообщался «Портфель», говорят, что местный рынок находится в состоянии ожидания. Чего ждут покупатели и продавцы квадратных метров?
«Рынок смоленской вторичной недвижимости сейчас находится в подвешенном состоянии, - говорит Павел Фомин, специалист агентства недвижимости «Магазин квартир». - Продавцов на рынке очень много, так же как и квартир, выставленных на продажу. В свою очередь, покупательная способность смолян по сравнению даже с мартом этого года упала процентов на 30. Это связано не только с девальвацией рубля и общей экономической ситуацией в стране. Если говорить о Смоленске, то основным фактором, влияющим на вторичный рынок, является массовая застройка города новыми домами. При этом застройщики, несмотря на конкуренцию, цены не снижают, а наоборот, поднимают их. Вторичное жилье не успевает «догонять» этот рынок. Люди рассматривают варианты продажи своей квартиры для покупки жилья в новостройке. Видя несоответствие своих желаний своим возможностям, они пытаются завысить стоимость квартир. Получается цепная реакция, приводящая в ценовой тупик. Разрыв образовался большой. Смоляне, продав свою квартиру на вторичном рынке, не могут надеяться на приобретение примерно аналогичной, но уже в новом доме».

Выжидательный интерес
О том, что интерес к улучшению жилищных условий в областном центре большой, говорит и Роман Волков, директор центра недвижимости «Глобус». «При этом наблюдается выжидательный интерес, — говорит Р. Волков. – Смоляне достаточно спокойно реагируют на происходящие в стране события, в том числе и снижение курса рубля. Здесь надо разделять интересы смолян, которые интересуются квартирой с целью улучшить жилищные условия, и инвесторов, которые рассматривают покупку квартиры как выгодное вложение средств, особенно в условиях нестабильного курса рубля. При этом, повторюсь, ни первая группа покупателей, ни вторая не проявляют ажиотажного интереса к недвижимости. Со стороны инвесторов наблюдается и некоторое недоверие к застройщикам. Если не так давно сделки заключались на стадии закладки фундамента будущей новостройки, то сейчас квартиры в основном покупаются, когда дом уже построен. Естественно, что в этом случае покупка обходится дороже.
Кстати, среди инвесторов много иногородних – из области, Москвы, других городов. А весной активизируются родители будущих студентов смоленских вузов, которые приезжают учиться в наш город. Обычно приобретается однокомнатная квартира поближе к учебному заведению и в достаточно ликвидном состоянии. Потому что многие после окончания обучения эти квартиры продают и уезжают в родные города».

Без ажиотажа
Падение спроса на городском рынке вторичного жилья отмечают и другие представители отрасли. «Трудно проследить, как сказалась на поведении участников рынка ситуация с падением курса рубля, - отмечает Андрей Ксенофонтов, исполнительный директор агентства недвижимости «Хирш». - Наверняка кто-то вложился в покупку недвижимости, кто-то в приобретение валюты. Но при этом рост цены на жилье продолжается. Часто это не объясняется объективными причинами, которые диктуют ситуацию на рынке. Продавцы сами накручивают цены, не слишком разбираясь в тонкостях вопроса. Из-за неадекватно установленной стоимости квартира может находиться в экспозиции до года. Вообще давать прогнозы по дальнейшему развитию сценария на рынке жилья – дело неблагодарное. Скажем, когда в Смоленске закрылось сразу несколько банков, маклеры ожидали, что такая неопределенность с кредитно-финансовыми учреждениями приведет к ажиотажному спросу на покупку недвижимости с целью обезопасить свои сбережения. Но этого не произошло».
По словам А. Ксенофонтова, для ряда риелторов могут наступить непростые времена. Поэтому он положительно оценивает недавнее создание НП «Региональное объединение профессионалов недвижимости», куда вошли 17 агентств, работающих на смоленском рынке жилья. «Появление такой организации назрело давно, чтобы упорядочить правила игры на рынке, а также по возможности обезопасить интересы клиентов и продавцов», - считает А. Ксенофонтов.

Чем меньше, тем дороже
Таким образом, цены на жилье в Смоленске продолжают свой рост, что сдерживает развитие вторичного рынка, который, если можно так выразиться, оказался в заложниках у девелоперских компаний. «Цены сейчас на пике, такой стоимости квадратного метра не было в Смоленске давно, если не брать во внимание жилищный бум 2006-2007 годов. С нового года стоимость квадрата подорожала еще на 5-7 процентов, - отмечает Павел Фомин. – Выход из этой ситуации видится в некотором понижении цены на первичном рынке, что вряд ли произойдет. Судя по всему, застройщики будут держать цены, если не наступит ситуация, схожая с той, которая наблюдалась в 2008 году, когда рынок почти полностью встал».
Итак, сколько сейчас надо вложить в приобретение жилья. Как отмечает представитель агентства недвижимости «Магазин квартир» Арсений Коваль, в самом бюджетном жилье, как ни странно, самый дорогой квадратный метр. К примеру, в предложении можно найти комнату, стоимость квадратного метра в которой доходит до 70 тыс. рублей! Хотя средняя цена комнаты в Промышленном районе составляет около 57 тыс. рублей за квадрат, а в Заднепровском – 50 тысяч. «Да, метраж маленький, но это уже реальная недвижимость - твое личное помещение, так сказать, начальный этап продвижения на рынке жилья. Затем следует приобретение однокомнатной квартиры и так далее. Особенно актуально это для людей приезжих, в частности из области», - отмечает эксперт.
Поэтому в топе и 1-комнатные квартиры, и «двушки» с относительно небольшой площадью. «Стоимость 1-комнатной квартиры в Ленинском районе самая высокая – в пределах 53 335 рублей за кв. м. Чуть дешевле «однушка» в Промышленном районе – 49 900 рублей за квадрат, и самые низкие цены в Заднепровском районе – 46 155 рублей. Речь идет о квартирах улучшенной планировки. В случае с «хрущёвками» ситуация такова. «Однушка» в Ленинском районе стоит 53 565 рублей за один квадратный метр, в Промышленном районе – 52 640 рублей и в Заднепровье – 47 670 рублей». Для сравнения: 4-комнатная квартира в Ленинском районе оценивается в 49 830 рублей за квадратный метр, то есть на 3,5 тыс. дешевле за квадрат.

Особенности бизнес-класса
«Говорить однозначно, что к большим квартирам интереса нет, тоже нельзя. Кому возможности позволяют, делают вложения и в такую недвижимость, - говорит Павел Фомин. – Есть ли интерес к элитным квартирам? Дело в том, что квартир такого уровня в Смоленске нет. Что такое элитный класс? Это когда в доме помимо консьержа, паркинга в здании, охраняемой территории есть фитнес-зал, салон красоты и прочее. Но у нас есть квартиры бизнес-класса, которые пользуются определенным спросом. Это не обязательно квартира в новостройке. Бизнес-класс можно найти и в старом жилом фонде — это, например, «сталинки» в центре города на улице Ленина, где окна выходят прямо на площадь. Там стоимость квадрата может составлять 69 тысяч рублей. Но учитывая большой метраж, к примеру 130 квадратов, общая стоимость такой недвижимости большая. И опять же это не 100-процентный бизнес-класс, так как, к примеру, парковки там нет. Говоря о жилье такого уровня, следует выделить несколько участков в центре - это дома в переулке Ульянова, на 2-й и 3-й линиях Красноармейской слободы, на некоторых других улицах. Там есть несколько домов такого класса, с огороженной территорией и т.п. Однако здесь большую роль играет фактор статусности, что определяется нахождением объекта в самом центре города. Но это характерно для всех городов, а не только для Смоленска. В Ленинском районе средняя стоимость квадратного метра в таких квартирах составляет 71 260 рублей, в Промышленном – 56 785».

От рынка продавца к рынку покупателя
Если говорить о других особенностях поведения покупателей и продавцов на смоленском вторичном рынке, то Павел Фомин отмечает, что из пятиэтажек смоляне стараются переехать в дома с улучшенной планировкой, но «хрущёвки» и «брежневки» - это самый бюджетный вариант в городе, только этим можно объяснить некоторый интерес к данному сегменту со стороны части покупателей. «Примерно половина стремится купить квартиры без ремонта, а другие 50 процентов — отремонтированные. Все зависит от цели, ради которой человек совершает покупку. На цену влияет и этажность объекта. Первый и последний этажи по-прежнему не популярны — разница в цене может составлять около 100 тысяч рублей», - уточняет эксперт.
По его утверждению, новостройки были и раньше, но сейчас в городе реализуют проекты порядка 17 застройщиков и дома растут по всему Смоленску. Выбора становится больше, но это уравновешивается и увеличением количества людей, переезжающих в Смоленск жить. До недавнего времени спрос и предложение находились примерно на одном уровне. По сути это был рынок продавца. Сейчас, когда предложений много, ситуацию на рынке диктует уже покупатель.
На вопрос, стоит ли сейчас вкладывать сбережения в недвижимость, Павел Фомин ответил, что в условиях обесценивания рубля такое вложение может быть как разу-мным, так и нет: «Это палка о двух концах. С одной стороны, инвестиции в жилье будут правильным вложением, в случае если произойдет девальвация рубля. Но если с рублем ничего катастрофического не происходит, а рынок недвижимости из-за перегрева рухнет, то получится, что квартира, которую вы купили, к примеру, за 4 миллиона, через пару месяцев будет стоить миллион. Поэтому однозначный ответ здесь дать достаточно трудно». 

48,6  тыс. рублей, по данным Российской гильдии риелторов, составляет стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке Смоленска

Цены сейчас на пике, такой стоимости квадратного метра не было в Смоленске давно, если не брать во внимание жилищный бум 2006-2007 годов. С нового года стоимость квадрата подорожала еще на 5-7 процентов. Выход из этой ситуации видится в некотором понижении цены на первичном рынке»
Павел Фомин, специалист по недвижимости

В самом бюджетном жилье, как ни странно, самый дорогой квадратный метр. К примеру, в предложении можно найти комнату, стоимость квадратного метра в которой доходит до 70 тыс. рублей!! Хотя средняя цена комнаты в Промышленном районе составляет около 57 тыс. рублей за квадрат, а в Заднепровском – 50 тысяч»
Арсений Коваль, специалист по недвижимости

По мнению ряда экспертов, вообще пора отказываться от мысли, что цены на недвижимость будут повышаться вечно. То же самое многие прежде думали и о ценах на нефть, а они взяли и перестали расти Назревшая ломка показателей и стереотипов не обязательно произойдет уже в этом году. Но так или иначе, строителям и риелторам следует учиться жить в условиях более реалистичных цен, которые в Москве «перегреты» раза в три, а в регионах - процентов на 50.

Рост цен на жилье продолжается. Часто это не объясняется объективными причинами, которые диктует ситуация на рынке. Продавцы сами накручивают цены, не слишком разбираясь в тонкостях вопроса. Из-за неадекватно установленной стоимости квартира может находиться в экспозиции до года»
Андрей Ксенофонтов, специалист по недвижимости