нулевой цикл

Просмотров: 3465

Автор: Ирина Улитина
Выпуск:

Возможно, в скором будущем вокруг Смоленска, да и на территории самого города, появятся поселки малоэтажной застройки, а вот в строительстве стандартных многоэтажек может наступить спад. Такие прогнозы вполне оправданы в связи с предстоящим созданием федерального фонда содействию жилищного строительства.

Возможно, в скором будущем вокруг Смоленска, да и на территории самого города, появятся поселки малоэтажной застройки, а вот в строительстве стандартных многоэтажек может наступить спад. Такие прогнозы вполне оправданы в связи с предстоящим созданием федерального фонда содействию жилищного строительства.

Обработка почвы

Сроки создания проекта закона "О фонде фонда содействия жилищного строительства" президент Медведев установил жесткие: до 1 сентября правительство, министерства и ведомства совместно с академией наук должны внести в Госдуму законопроект, предусматривающий использование земельных участков, находящихся в федеральной собственности, только в целях реализации установленных федеральными законами полномочий Российской Федерации. Проще говоря, президент настаивает на том, что федеральная земля должна использоваться под федеральные программы и по федеральному назначению. Это означает, что местные власти смогут использовать эту землю только при условии реализации на ней той или иной федеральной программы. Кроме того, Медведев потребовал, чтобы Минюст продумал и расширил перечень оснований для прекращения прав на земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, в том числе предоставленные федеральным государственным учреждениям, унитарным предприятиям и созданным ими организациям.
Все эти меры предприняты не случайно. Так началась работа по подготовке почвы к созданию федерального фонда содействия жилищному строительству. Предполагается, что в ведение фонда перейдут миллионы гектаров неэффективно используемых земель министерств, ведомств, госпредприятий и учреждений, чтобы вовлечь их в программу массового строительства индивидуального жилья. Над тем, как оценивать эффективность/неэффективность использования федеральных земель, в эти дни ломают головы специалисты министерств финансов и юстиции. Тем не менее составлением перечня земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов или на прилегающих к ним территориях и находящихся в федеральной собственности правительство занимается уже сейчас. Остается добавить, что пока все операции с землей с участием госпредприятий планируется прекратить. Зато, когда все утрясется и участки перейдут в распоряжение фонда, предполагается, что он будет предоставлять строителям землю на льготных основаниях. Впрочем, в отличие от остальных аспектов деятельности фонда, рассмотрение вариантов размеров и точных условий для получения льгот оставили на потом.

Земля в иллюминаторе

Законопроект предполагает, что фонд вправе распоряжаться земельными участками, переданными ему в собственность только пятью способами: а) земельные участки будут передаваться под залог; б) право на заключение аренды земельных участков под комплексное освоение в целях жилищного строительства, принадлежащих фонду, будет продаваться на аукционе; в) земля может продаваться под предприятия по производству стройматериалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, а также создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов и прочей подобной инфраструктуры; г) фонд сможет заниматься продажей права на заключение договоров субаренды принадлежащей ему земли и расположенной на ней недвижимости.
Проводить межевание, уточнять границы, определять кадастровую и рыночную стоимость участков опять-таки будут специалисты фонда.
Если законопроект "О создании фонда содействия жилищному строительству" не претерпит больших изменений, проходя через чтения Госдумы, то, пожалуй, это будет самая мощная и полномочная корпорация из всех существующих в стране сегодня. Ведь фонд будет сам проводить аукционы по передаче земель под застройку. Он будет определять целесообразность использования земель министерствами и ведомствами. Оценит, удовлетворяют ли регионы критериям, позволяющим выделить им земли. Сможет проводить маркетинговые исследования рынка строительства, разрабатывать программы стимулирования спроса и так далее.

Что фонд грядущий нам готовит

По идее Дмитрия Медведева, на отобранных (будем называть вещи своими именами) у госструктур землях будут строить поселки малоэтажной застройки с соответствующей инфраструктурой. Что поможет формированию рынка доступного жилья. Поэтому деятельность фонда будет нацелена на содействие развитию индивидуального и прочего жилищного строительства.
К моменту завершения формирования фонда и началу его работы это будет корпорация, распоряжающаяся миллиардами квадратных метров земли, готовая предоставлять ее застройщику по льготным ценам. Главное условие, которое необходимо соблюсти, - это застройка этих участков социальным жильем. Что такое социальное жилье малоэтажной застройки? Это низкобюджетные дома с площадью от 70 до 120 квадратных метров и себестоимостью в районе 20 тысяч рублей за квадратный метр.
Впрочем, согласно законопроекту деятельность фонда не останавливается исключительно на выделении земли и строительстве жилья. Предполагается, что он своей работой будет способствовать строительству инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, инфраструктуры связи производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства и так далее. Идея президента, в том, что вскоре мы сможем увидеть по стране множество "микродатчиков", этаких поселений, где люди могут одновременно и работать, и тратить деньги, Главное, что необходимо сделать, - это строить одновременно и жилье, объекты инфраструктуры и думать об обеспечении людей рабочими местами. Если все будет делаться постепенно, вряд ли эта идея принесет положительные плоды. Ведь никто не поедет жить за чертой города, если там нет ни работы, ни инфраструктуры. Второй большой плюс для населения и минус для экономики заключается в том, что строительство малоэтажного дешевого жилья может создать мощную конкуренцию многоэтажкам. Это повлечет за собой снижение стоимости квадратного метра квартиры в панельных и прочих домах высокой этажности.
Но есть еще одна вещь, о которой нельзя не вспомнить, говоря о деятельности фонда. Дело в том, что, по данным официального "Доклада о состоянии и использовании земель в Смоленской области за 2007 год", который подготовило смоленское управление "Ростехинвентаризации" (оно же БТИ), по состоянию на 1 января 2008 года в федеральной собственности находилось 62,9 процента от всей земли области или 43,8 тысячи гектаров. Из них основные площади приходятся на долю транспортных земель - 29,4 тысячи гектаров и на долю обороны и безопасности - 26,8 тысячи гектаров. Территории не маленькие и, безусловно, для многих они покажутся лакомым куском. Соблазн распродать эти земли, не дожидаясь создания фонда, велик. Однако руководитель смоленского филиала фонда федерального имущества Игорь Юхименко уверяет, что это невозможно. "Все земли, находящиеся в федеральной собственности, могут быть проданы только с аукциона и только через наш фонд, - заявляет Игорь Андреевич.
Правила домостроя

Как водится, никакая законодательная инициатива не обходится без принятия сопутствующих нормативно-правовых актов. Не стал исключением и этот раз. Закон "О фонде содействию жилищного строительства" будут рассматривать уже этой осенью, а до 1 января 2009 года правительство должно разработать и обеспечить принятие "Технических регламентов, касающихся безопасности зданий, строений, сооружений и иных объектов". Предполагается, что вся регламентация строительной деятельности претерпит коренные изменения. По плану действующего президента, до начала будущего года министерство регионального развития должно предоставить как минимум 99 строительных норм и правил (СниПов).
Ожидается, что часть из них будут представлять собою переработанные уже существующие правила, а часть - будут абсолютно новыми.
Предстоят перемены и в нормах противопожарной безопасности, и в санитарно-эпидемиологических правилах. На выходе строителям придется столкнуться с новым регламентом, который будут включать в себя 162 документа. Естественно, это повлечет за собой изменения в лицензировании строительной деятельности. Что дальше - представить себе довольно легко: мелкие компании, которые не в состоянии будут выполнять все правила, нормы и условия, уйдут с рынка, крупные останутся. При этом план Медведева по созданию социальных поселков малоэтажной застройки необходимо будет выполнять. И здесь можно осмелиться предположить, что для выполнения плана появится еще одна госкорпорация или госорганизация, занимающаяся строительством. По аналогии с тем, как в свое время для выполнения федеральной программы "Развития АПК" был создан "Россельхозбанк", который готов давать кредиты на сельхознужды, что прочие банки делали неохотно: слишком велик риск не получить свои деньги обратно. Впрочем, не будем гадать дальше. Для остроты восприятия добавим лишь, что сегодняшний регламент включает в себя 70 документов, и даже при этом строительный бизнес считается самым сложным в отношении лицензирования.

Под Подснежниками

Мы неоднократно писали о другой госкорпорации, которая существует в стране уже год - "Фонде содействия реформированию ЖКХ". Писали и о том, что нашей области так и не удалось получить средства из фонда по причине невыполнения его жестких требований. Однако в этом случае дела, кажется, обстоят лучше. И если на федеральные деньги на капремонт жилого фонда нам пока получить не удалось, то с федеральной землей проблем может оказаться меньше. Ведь одним из требований фонда, если опять-таки отталкиваться от законопроекта, является необходимость формирования в регионе рабочей группы, которая буде заниматься вопросами малоэтажного строительства, иметь заранее разработанные планы застройки коттеджных поселков и представление о возможном их размещении.
Все это у нас есть: для решения вопросов и рассмотрения перспектив возможности развития малоэтажного строительства при областной администрации существует рабочая группа. Сейчас в центре ее внимания находится поселок Подснежники. Вернее, территория, к нему прилегающая. По мнению одного из наших экспертов, генерального директора Института городских земель Владимира Алексеева, деревня Подснежники - самое подходящее место для строительства домов эконом-класса, со стоимостью квадратного метра около 20 тысяч рублей. Ведь себестоимость жилья помогут существенно снизить коммуникации, существующие вблизи поселка. Газ, электричество и водоснабжение можно проложить от предприятий, находящихся вблизи поселка. Останется только решить вопрос канализации, но при применении современных технологий он может оказаться не слишком затратным. Кроме того, чтобы снизить стоимость социального жилья, плату за создание необходимых коммуникаций предлагается возложить на желающих купить жилье премиум-класса, строительство которого также планируется в Подснежниках.