Весеннее обострение

Просмотров: 3360

Автор: Кирилл Андронов, kirill.andronov87@gmail.com
Выпуск:

В 2013 году рынок жилой недвижимости Смоленской области продолжит поступательное развитие.

Однако эксперты высказывают прогнозы, что в ближайшей перспективе не будет наблюдаться ни продолжительного устойчивого роста цены  квадратного метра, ни его обвального падения.

Фактор этажности…
В отличие от Смоленска областные районные центры особого всплеска активности на рынке жилья не ощущают. Продавцы жилья в провинции бьют тревогу. «Несмотря на то, что рынок недвижимости приходит в себя после резкого падения стоимости квартир три года назад, до рекордных показателей 2008 года нам еще далеко, – посетовала в разговоре с корреспондентом «Портфеля» Елена Луковенкова, ведущий специалист агентства «Ярцевская недвижимость». - Если в среднем 3-комнатная квартира в нашем городе в 2008 году уходила за 1,8 миллиона рублей, то сейчас ее проблематично продать и за 1,3 миллиона. При этом сегодняшний спрос на квартиры явно отстает от предложения, найти хорошие варианты достаточно трудно. В основном, новых владельцев ищут помещения на первых и последних этажах, что не слишком вдохновляет потенциальных покупателей». Причем фактор этажности играет первостепенную роль. Приведем всего один пример. В Ярцево, на ул. Энтузиастов, за два миллиона сейчас продается «трешка» в 9-ти этажном доме. На этой же улице, и тоже в девятиэтажке, можно найти и куда более экономичный вариант за 1 250 000 рублей. Только в первом случае речь идет о пятом этаже, а во втором – о последнем.
Наиболее востребованные в этом районном центе объекты недвижимости – «однушки», реальная рыночная цена которых в среднем составляет 700-800 тысяч рублей. При этом аппетиты тамошних продавцов явно не соотносятся с реалиями, посему накидывают они сверху до 300 тысяч рублей и выставляют свою квартиру минимум за миллион. Рассчитывать на быструю экспозицию в этом случае не приходиться, и процесс продажи растягивается на месяцы. В отличие от Ярцева, в Сафонове самые востребованные на рынке квартиры – двухкомнатные. Риэлторы определяют их реальную цену на уровне 800-850 тыс. рублей. «У нас в городе, как и во всей Смоленской области, жилой фонд – это в основном «хрущевки» и «брежневки», – говорит специалист сафоновской фирмы «Городское агентство недвижимости» Светлана Смирнова. - Первичный рынок не превышает 10 процентов. И если среднюю стоимость «квадрата» на вторичном рынке мы оцениваем в 20 тыс. рублей, то в новостройке эта планка находится на отметке 30 тысяч».

… и принцип сезонности
При этом цены на жилье могут незначительно меняться в сторону увеличения или уменьшения в течение года. Пресловутый принцип сезонной активности в регионе ощущается гораздо более выраженным, нежели в Смоленске. Сейчас, по словам С. Смирновой, и покупатели, и продавцы зашевелились, количество сделок начало расти. Но опять же не везде. В вяземской компании «Городское агентство недвижимости – Центр» нам сообщили, что особой активности пока не наблюдается. Цены «топчутся» на месте, и динамику вновь сдерживает желание продавцов скинуть свою жилплощадь по явно завышенной стоимости. Не удивительно, что экспозиция многих квартир в Вязьме затягивается до полугода. Но в целом, стоимость квадратного метра здесь выше, чем у соседей. На вторичном рынке средняя цена «квадрата» составляет 21–23 тыс. рублей, на вторичном – 30–35 тыс. рублей.
«Это понятно. Наиболее дорогими районами являются восточные рубежи Смоленской области. Особенно это прослеживается в Гагаринском, Вяземском, Ярцевском районах, расположенных в непосредственной близости от московского региона и автодороги М1, - поясняет Сергей Борисов, замдиректора компании «Смоленское региональное агентство недвижимости». - Так, в Гагарине стоимость хорошей однокомнатной квартиры может доходить до 1,8 млн. рублей. И я не согласен, что в районных центрах цены на недвижимость остановились в своем росте. По моему мнению, они уже превысили докризисный уровень, но сохранится ли такая тенденция в дальнейшем, судить не берусь. Это зависит от общего состояния экономики».