По курсу «квадратного» рубля

Просмотров: 4613

Автор: Ольга Ефремова
Выпуск:

Рынок недвижимости Смоленска на подъеме.

Квартиры экономкласса разлетаются как горячие пирожки, а цены, продолжая гастрономическую тематику, растут подобно пене на закипающей манной каше. И это при том, что население города, как и области в целом, неуклонно уменьшается, а уровень доходов не позволяет нам конкурировать с богатыми регионами. Что представляет собой рынок жилой недвижимости Смоленска и в чем секрет бума на рынке?

Кризис, good-bye!
Сейчас уже можно с уверенностью говорить о том, что последствия экономического кризиса, разразившегося в 2008 году, рынком жилой недвижимости Смоленска уже преодолены.
Снижение цены на квадратный метр в нашем городе началось в 4-м квартале 2008 года. Стойкое падение, по данным аналитического агентства RWAY, наблюдалось до конца 2009 года. Однако уже в начале 2010-го цены медленно, но верно пошли в рост. Наиболее быстрым его темп стал с марта 2012 года. В результате за 2012-й год цены смогли подняться на 24,65 процента. Докризисная отметка была преодолена осенью того же года. А уже в марте 2013-го года средняя цена квадратного метра в Смоленске, по данным сайта rosrealt.ru, составила 45 058 рублей, что на 17% больше, чем в марте 2009 года, когда падение еще только начиналось. При этом стоимость отдельно взятой продающейся квартиры сейчас может вырасти буквально за месяц даже на 5%.
А ведь перешагнуть докризисную планку на данный момент удалось далеко не всем регионам России. «Брянск, Псков и Тверь до сих пор еще не смогли набрать обороты, чтобы вернуться к ценам до 2009 года, - рассказывает Николай Поляков, руководитель смоленской консалтинговой компании «ГосСтандартОценка». – Из граничащих со Смоленщиной регионов сделать это смогли только Калуга и, естественно, Москва».

А деньги откуда?
Пока статистические исследования показывают неуклонное уменьшение населения нашего региона, на рынке недвижимости это как будто бы и не отражается. Кто же тратит деньги на жилплощадь? «Наиболее массово квартиры приобретают люди от 30 до 45 лет, - считает генеральный директор ООО «Бюро операций с недвижимостью «Вектор» Елена Ланина. - Именно они совершают примерно половину сделок. Порядка 30% квартир покупают молодые семьи – супруги в возрасте от 25 до 30 лет. Жилье по карману работающим гражданам или тем, у кого есть свой бизнес с постоянным доходом. Но и при всем этом порядка 70% сделок - ипотечные, поэтому резонно предположить, что для большинства населения перспектива покупки жилья открывается только благодаря программам банков по ипотечному кредитованию».
Еще одна причина купить квартиру – возможность выгодно использовать материнский капитал. Граждане не очень доверяют государству, а покупку недвижимости считают лучшим способом получить деньги и надежно их вложить. «Надежность – основное достоинство вложения денежных средств в недвижимость, - продолжает Елена Ланина. – Банковские проценты по денежным вкладам съедает инфляция, в конце концов, банк, в котором лежит вклад, может разориться, предприятие, акции которого приобретены, – обанкротиться. Недвижимость имеет существенно меньшие риски. Дефолты и прочие экономические потрясения способны лишь несколько изменить ее цену, да и то, как правило, временно».
«Сложно сейчас тем, кто приобретает свое первое жилье, - считает Николай Поляков из компании «ГосСтандартОценка». – Нужны деньги на первоначальный взнос, а найти их, когда нечего продать, трудно. Цены на недвижимость постоянно растут, и получается, что в начале года первоначальный взнос, например 20%  от стоимости квартиры в 2 миллиона рублей, составляет 400 тысяч рублей, а уже к середине года может потребоваться до 440 тысяч. Поэтому копить деньги на первоначальный взнос очень сложно. А ведь именно от размера первоначального взноса зачастую зависит процентная ставка по кредиту. Первоначальным взносом могут служить деньги, полученные при реализации имеющейся квартиры (комнаты), на разницу, как правило, берется кредит, который можно частично (или полностью) погасить материнским капиталом. Так улучшить жилищные условия гораздо проще. Как правило, владельцы квартир, решившиеся на продажу для улучшения жилищных условий, выставляют выгодную для себя цену. Срочно продавать им не нужно. А, учитывая повышенный спрос на квартиры, покупатель все равно найдется. При этом жилье у семьи есть, а значит, есть возможность ждать покупателя довольно длительное время».
Среди тех, кто имеет несколько квартир, очень распространена схема, когда часть кредита гасится материнским капиталом, а потом ежемесячные выплаты покрывает доход от сдачи квартиры в аренду. Получается, что новое жилье переходит в собственность практически без затрат.

Районы, кварталы
Все эксперты сходятся во мнении, что очень важную роль в формировании цены на квартиру в Смоленске играет район, где она расположена. 
Административно город делится на три района. Ленинский расположен в юго-западной части города и занимает территорию почти 24 квадратных километра. Это исторический центр города, место расположения муниципалитета и администрации региона и место жительства более чем 103 тысяч человек – 32,5% от численности населения города (по данным официального сайта администрации города www.smoladmin.ru).
Ввиду «историчности» и «центральности» недвижимость Ленинского района представлена в основном старым фондом и элитным жильем. Материал стен, используемый при новом строительстве в этом районе, как правило,  – кирпич, реже – блок. В то же время цены на жилплощадь здесь весьма неоднородны. Например, цены на квартиры в домах по улицам Соболева, Краснофлотская и Краснинскому шоссе (в удаленной от центра части этих протяженных улиц) являются одними из самых демократичных в городе.
Зато гораздо более приближенной к основной городской инфраструктуре и историческим памятникам оказывается часть Промышленного района, куда входят абсолютно центральные в понимании смолян улицы Тенишевой, Большая Советская, проспект Гагарина и др. Цены на жилье здесь тоже вполне «центральные».
Именно Промышленный район, расположенный на 50 квадратных километрах в юго-восточной части города, является в Смоленске лидером по количеству жителей:  126,3 тысячи человек – 39,8%  от общей численности. Этот довольно молодой район, застроенный в основном многоквартирными жилыми домами (их число на 29% выше, чем в Ленинском, и почти в три раза больше, чем в Заднепровском), можно отнести к категории спальных. Недвижимость представлена в основном новостройками среднего класса – «доступным  жильем». Как правило, это кирпичные дома, реже – панельные. Число «хрущевок» и «брежневок» в Промышленном районе увеличивается при приближении к границе с Ленинским.

Заднепровские особенности
Самый большой по площади (101,41 квадратного километра), Заднепровский район наименее востребован смолянами: проживает на его обширной территории всего лишь порядка 90 тысяч человек – 27,7 процента от численности населения города в целом. При этом плотность населения в заднепровских многоэтажках наиболее высокая – люди не имеют возможности «разъехаться». 
Район расположен в северной части города и значительно вытянут: длина с востока на запад – 28 километров. При этом в состав Заднепровского района входят такие отдаленные бывшие пригороды, как Гнездово, Красный Бор, Сортировка и другие. Цены на жилье в них, естественно, значительно ниже. Заднепровский район – это преимущественно старая застройка. Нового жилья здесь строится сравнительно мало. Не спасает этот показатель даже стремительно растущая Королевка. Основной материал стен, используемый при новом строительстве, – панель. Кирпич и блок встречаются редко.
Итак, проще всего приобрести жилье в Заднепровье, однако более качественные и комфортные, а следовательно и более дорогие, квартиры расположены на центральных улицах. Значительная часть «спальной» части Промышленного района удалена от центра примерно на то же расстояние, что и такие заднепровские микрорайоны, как Королевка и Ситники, однако квадратные метры в Промышленном районе стоят значительно дороже. Причина, прежде всего, в хорошо развитой инфраструктуре.

Пролетая над ценой «однушки»
Просторным жильем смоляне интересуются нечасто. Как правило, чем меньше квартира, тем дороже в ней квадратный метр. Здесь работают самые простые рыночные законы: спрос рождает предложение и гонит цены вверх. А наибольший спрос в Смоленске как раз на одно-, двухкомнатные квартиры относительно небольшой площади.
Наибольшей популярностью в последнее время стало пользоваться первичное жилье экономкласса. Однако «вторичка» тоже в цене – причем продавцы старых квартир внимательно следят за ценой на новые. Стоит рядом появиться новостройке – цены в ближайших «брежневках» обычно идут в рост. А вот, например, в построенных некоторое время назад домах на улице Черняховского цены довольно долго были демократичными. Даже Реадовский парк с его красотами и свежим воздухом никого не вдохновлял. Однако стоило вырасти рядом физкультурно-оздоровительному комплексу, который, к слову, даже еще не сдан, как продавцы тут де опомнились. И сам по себе ФОК – хорошо, и инфраструктура, в том числе и транспортная, со временем подтянется.
«Если говорить о покупке жилья, то цены на него сейчас взвинчиваются искусственно, – считает генеральный директор агентства недвижимости «Глобус» Роман Волков. - Здесь дело в том же дефиците жилья, которого в Смоленске строится крайне мало, и политика властей в этом плане вызывает недоумение. Наш город по строительству нового жилья очень проигрывает в сравнении с другими. В Смоленске преобладает точечная застройка, которая никоим образом не покрывает потребностей населения в новом жилье. Сей факт создает очень благоприятную ситуацию для спекулятивных накруток на жилье в новостройках: они сейчас составляют 15–20%. Если так будет продолжаться и дальше, то вполне вероятно, что в ближайшем будущем на рынке недвижимости в Смоленске ажиотаж только усилится. Об этом говорит все увеличивающийся процент так называемых немотивированных обменов. В нашей стране люди по большей части привыкли вкладывать средства только в недвижимость, поэтому любой ценой стремятся увеличить количество своих «квадратов»: продают квартиры, чтобы купить большую с доплатой, производят обмены - лишь бы «выгадать» площадь побольше».
Пытаясь объяснить взлет рынка жилья, не стоит забывать и еще об одном его участнике, не столь заметном, как продавец и покупатель, но зато куда более влиятельном. Это государство. Ведь именно оно предоставило гражданам возможность использовать материнский капитал, именно оно за счет Центробанка держит доступные ставки по ипотечным кредитам. Цель такой политики, в общем-то, понятна: дать населению возможность обзавестись собственным жильем и поднять демографическую ситуацию. В результате, с одной стороны, на данный момент люди побогаче уже приобретают вторую, третью, четвертую квартиру, а с другой – выявился класс тех, кто никак не может позволить себе даже перовую. Повлиять на рождаемость, в общем-то, тоже удалось. Изменение курса на постепенное «закручивание гаек» в будущем вполне возможно. Например – повышение налоговых ставок на имущество и платы за коммунальные услуги, которое многие уже ощущают на себе. Выплата материнского капитала тоже, вероятнее всего, не будет продолжаться вечно. Но вот когда ждать изменений – вопрос.

За что платим?
Кроме базовой стоимости за квадратный метр существуют качества или признаки квартиры, которые, как правило, повышают или понижают ее стоимость – факторы стоимости. «Больше всего параметров влияет на стоимость однокомнатных квартир. Как правило, при покупке или продаже в расчет берут местоположение, состояние квартиры, этаж расположения, тип сантехнического узла, этажность дома, наличие балкона, площадь кухни и «возраст» дома, – рассказывает Николай Поляков, директор консалтинговой компании «ГосСтандартОценка». – Однокомнатные квартиры в отличном состоянии стоят примерно на 9% дороже просто хороших; те, что требуют ремонта или сданы в черновой отделке, дешевле на 5–7%. Квартиры на первом этаже стоят на 3% дешевле, квартиры на верхних крайних – на 2. Цена однокомнатной квартиры с раздельным санузлом на 8% выше, чем с совмещенным.  Особенно ценятся сейчас квартиры в пятиэтажках – они на 3%  дороже, чем жилье в девятиэтажке. Квартиры в панельных домах дешевле на 5%. Квартиры в Ленинском районе стоят на 12% дороже, чем в Промышленном, и на 21% дороже, чем в Заднепровском. Если в квартире есть балкон – прибавьте три процента. Если их два – четыре. Если площадь кухни от 6 до 8 метров – квартира дороже на пять процентов. Если больше 8 метров – на шесть. Относительно новые квартиры (до 10 лет со времени постройки дома) стоят, например, на 17% дороже «старого» фонда. Квартиры в домах с «возрастом» от 10 до 30 лет дешевле новых на 9%. При выборе двухкомнатных квартир в основном обращают внимание на местоположение, год постройки и состояние. При выборе трехкомнатных – год постройки не так важен».

Дом держался особняком…
Элитных домов в Смоленске очень мало – менее одного процента от общей доли жилых многоквартирных домов. При этом далеко не все квартиры в них могут быть отнесены к премиум-классу: вполне возможно, что среди башенок и эркеров смоленской «элитки» затерялись окна очень даже бюджетных «однушек».
Поскольку стандарты и критерии расплывчаты, а некоторые продавцы готовы продавать как элитную даже свою перепланированную «брежневку»,  попробуем выделить качества, присущие VIP-жилью.
Прежде всего, это площадь: от 90 квадратных метров. Самые просторные, как правило, у двухуровневых квартир, которые расположены на верхних этажах дома и имеют мансарду.
Чаще всего элитными бывают новостройки, но присутствует и доля «старого фонда», например, «сталинки», выходящие на площадь Ленина, или известный «дом со львами». В любом случае для квартир «высокого полета» очень важно удобное расположение, желательно – в центре. Некоторые из таких многоэтажек «спрятаны» в укромных уголках тихих улиц. Элитные квартиры можно встретить в переулке Ульянова, на 2-й и 3-й линиях Красноармейской слободы, в Водяном переулке, на улицах Бакунина, на проспекте Гагарина, Коммунистическая, Кирова, Твардовского, Докучаева, Пржевальского, в жилом комплексе «Нахимовский». Территория этих домов обычно огорожена. Важным, хотя и не обязательным,  признаком «элитки» является подземная парковка.

Предъявите «начинку»!
Не менее важна «начинка» квартиры. Все элитное жилье в Смоленске оснащено индивидуальным отоплением. В некоторых VIP-квартирах (особенно двухуровневых) есть два (или даже больше) санузла. Очень часто квартиры в элитных домах выставляются на продажу с отделкой по индивидуальному дизайнерскому проекту. Это может значительно повысить стоимость, особенно если при ремонте использованы эксклюзивные материалы.
Квадратный метр в VIP-квартирах оценивается в диапазоне от 40 до 90 тысяч рублей. Однако вполне могут встретиться и единичные квартиры, отнесенные к классу элитных, цена на квадратный метр в которых не достигает 40 тысяч рублей за «квадрат», а значит, сравнима с ценами на рынке жилья экономкласса и даже… социального жилья. В общем, правило «чем больше квартира, тем дешевле квадратный метр» работает и здесь.
Как отмечают смоленские риелторы, продаются элитные квартиры в Смоленске плохо, что тоже, естественно, побуждает постепенно снижать стоимость. Некоторые из них стоят незаселенными годами. Обеспеченные смоляне предпочитают покупать или строить дома – они и выгоднее, и комфортнее. Еще один фактор, нередко отпугивающий покупателей от некоторых элитных квартир, – качество. К сожалению, даже при строительстве жилья премиум-класса могут быть допущены серьезные ошибки, из-за которых, к примеру, еще до продажи может дать трещину стена. Отдавать крупную сумму за квартиру с такими «ляпами», естественно, никто не хочет.

Сдалось вам это?
Если есть люди, выплачивающие за счет аренды ипотечный кредит, значит, есть и те, кто желает снять в Смоленске квартиру, в том числе готовые снять и элитную квартиру. Наибольшим спросом опять-таки пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. По данным сайта rosrealt.ru, в марте 2013 года смоленские «однушки» сдавались в среднем за 11 500 рублей в месяц. Причем с начала года цена на них успела вырасти почти на 6%. Двухкомнатные квартиры, напротив, за три месяца подешевели более чем на 65% и обходятся квартирантам в среднем по 10 750 рублей в месяц. Впрочем, на протяжении последних лет, даже в 2009-м и 2010-м, стоимость аренды заметно не снижалась и, наоборот, продолжала стабильно расти.
Однако существуют некоторые факторы, которые могут вызвать стагнацию рынка аренды жилья или даже его падение в будущем. Один из них – перенасыщение. Если учитывать, что количество квартир, приобретаемых в ипотеку не для немедленного заселения, а для сдачи в аренду, становится все больше, можно представить, что в какой-то момент квартирантов для них станет не хватать. Хотя, когда это может произойти, прогнозировать трудно, пока количество арендаторов в разы больше сдаваемых жилых помещений, а значит, есть повод для дальнейшего роста цен.
Кроме этого, нетрудно заметить, что ежемесячная плата за съемную квартиру, особенно если иметь в виду однокомнатную, уже не так отличается от суммы, которую нужно выплачивать по ипотечному кредиту. Следовательно, для части нынешних арендаторов дело стало только за тем, чтобы накопить первоначальный взнос. Ощутимый удар по тем, кто не прочь заработать на аренде, может нанести увеличение ставок налога на имущество, бремя которого, вполне вероятно, будет для граждан, имеющих много квадратных метров, более тяжелым.

В ожидании наемных домов
В Смоленске возможно появление института некоммерческого найма жилья. В марте 2013 года Государственная дума уже приняла в первом чтении законопроект, закладывающий его основы. Что будет представлять собой этот вид аренды и зачем он нужен? Прежде всего, это выход для тех, кто не может позволить себе покупку квартиры, но, не относясь к числу малоимущих, не может рассчитывать на господдержку. Размер платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма будет выше, чем при социальном найме, но существенно ниже, чем суммы, которые сейчас ежемесячно платят хозяевам арендаторы. Приватизировать такие квартиры будет нельзя. Предполагается, что со временем появятся целые микрорайоны «наемных домов». Если это удастся сделать, сложно будет найти тех, кто захочет «терять» деньги на коммерческом найме.