Коммерческий «квадрат»

Просмотров: 6310

Автор: Андрей Ковалев
Выпуск:

Общий уровень развития рынка коммерческой недвижимости в Смоленске на сегодня остается одним из самых низких в России, по крайней мере в Центральном федеральном округе.

Тем не менее город имеет неплохие позиции для роста во всех сегментах этой отрасли, и первостепенную роль здесь по-прежнему будут играть федеральные застройщики, а также крупные предприятия, связанные с ритейлом. Впрочем, пока сезонного всплеска активности на рынке эксперты, опрошенные «Портфелем», не наблюдают.
В своем обзоре мы остановимся на общих тенденциях развития основных сегментов смоленского рынка коммерческой недвижимости: торговой, офисной и производственно-складской.

Есть у экспансии начало...
Начнем с недвижимости торговой, которая является наиболее востребованной и интересной и для смоленских предпринимателей, и для рядовых жителей, посещающих магазины и торговые центры. Поэтому оглянемся на восемь лет назад, когда, по мнению многих экспертов, началось активное формирование этого сегмента коммерческой недвижимости.
В 2005 году Смоленск демонстрировал улучшение финансового благополучия горожан с ежегодным ростом заработной платы на 25%, что было вполне подходящим поводом для экспансии крупных иногородних компаний. Первопроходцами стали федеральные сети цифровой техники и мобильной связи, в частности DIXIS. Спустя год наш город упоминался в визит-листах многих российских девелоперов, однако в силу сохранявшейся высокой актуальности реализации проектов в городах «первого эшелона» до конкретных заявлений о проектах в Смоленске речь не дошла. Этим воспользовалась компания «Рамстор», реализовавшая у нас проект торгового центра на 16 тыс. кв. м, включавший, помимо уже традиционного продуктового супермаркета, два универмага, рестораны быстрого питания и кинотеатр. В том же, 2006 году «Дикая Орхидея» приобрела и перепрофилировала текстильную фабрику. С этого времени иногородние компании продолжают играть первую скрипку в развитии торговых площадей в Смоленске и области.

Великое переселение магазинов
- Спрос на объекты торговой недвижимости был всегда, просто один год он был ниже, а другой - выше, - говорит Сергей Горохов, директор агентства недвижимости «Магазин Квартир». - Ситуацию наглядно характеризует следующий факт. Если года два назад в среднем сделки по объекту происходили в пределах до 10 миллионов рублей, то сейчас рынок изменился кардинально и контракты, превышающие 20 миллионов, - в порядке вещей для Смоленска.
По словам эксперта, владельцы крупных торговых центров ориентируются только на сдачу площадей в аренду, таковы условия федеральных застройщиков, и это оказывает влияние на весь рынок коммерческой недвижимости в городе. Арендаторы поставлены перед выбором: либо оставаться на тех площадях, где они сейчас находятся (отдельное помещение с собственным входом), либо переезжать в гипермаркеты, где, прежде всего, более высокая проходимость потока покупателей. Поэтому ясно прослеживается тенденция, когда маленькие магазинчики, в основном торгующие одеждой и находящиеся на второстепенных улицах, постепенно закрываются и переезжают в крупные торговые центры.
- Когда появляется большая возможность для выбора, это влияет и на стратегию владельцев торговых центров, которые идут на смягчение условий для арендаторов, - замечает С. Горохов. - Если говорить об аренде, то цены остались на уровне 2012 года, но имеют тенденцию к снижению. На сколько процентов они станут меньше, сказать трудно. Это зависит от того, как быстро будут сдаваться в эксплуатацию новые торговые центры, строительство которых уже началось. Когда, к примеру, открылась «Галактика», в ряде объектов на центральных улицах  города рост арендных ставок притормозился, хотя до этого они ежегодно увеличивались процентов на 10. Сейчас, повторюсь, этого уже нет.

Почем «квадрат» для народа?
- Средний диапазон арендных ставок торговых помещений в Смоленске составляет от 700 до 1000 рублей за квадратный метр, - говорит Ольга Голубева, начальник отдела оценки ООО «Альфа-Аудит». - Это касается помещений, расположенных на первых этажах домов на первой линии улиц города. Арендные ставки в районе 1000 рублей преобладают в центральной части Смоленска, ставки, приближенные к 700 рублям за «квадрат», встречаются чаще в Промышленном и Заднепровском районах. Исключение составляют помещения, расположенные в популярных торговых центрах, таких как «Центрум», «Галактика», «Байкал», «Рио», «Юнона», где уровень аренды варьируется в диапазоне 1500 – 2350 рублей за квадратный метр. Также более высокие ставки (1500 - 1750 руб./кв. м) встречаются на таких улицах города, как Кирова и Николаева.
По словам О. Голубевой, на цену помещения влияет его расположение в доме. Стоимость аренды помещений, расположенных на вторых этажах, от 5% до 10% ниже стоимости объектов на первых этажах. Арендные ставки площадей, расположенных на третьем и последующих этажах, могут отличаться уже на 20% в сторону понижения.
- Самая высокая арендная ставка, так называемая «красная линия», проходит по части улиц Большая Советская и Николаева, Тенишевой, проспекту Гагарина, - делится своими наблюдениями эксперт отдела коммерческой недвижимости агентства «Магазин Квартир» Оксана Зенина. - Там аренда в районе 2 - 2,5 тысячи рублей за квадратный метр. Это, в принципе, не предел - в «Юноне» ставка доходит и до трех тысяч. По сравнению с соседними регионами эти показатели в Смоленске явно завышенные, и тому есть объяснение. У соседей торговые центры начали строиться раньше и рынок коммерческой недвижимости прошел стадию становления тогда, когда у нас этот процесс только начинался. Потенциальные арендаторы из других городов, приезжая в Смоленск, были крайне удивлены, что торговых площадей в городе практически не было, а то, что имелось, предлагалось по крайне высокой цене. Сейчас, спустя год-полтора, мы приходим к более адекватной ситуации.

Четыре «золотые» квартиры
Предпринимателей интересует и вопрос приобретения торговых площадей в собственность. Здесь ситуация, по словам Серея Горохова, такова. Рынок был активным включительно до июля текущего года. Были сделки, запросы по торговым площадям. Следовательно, и цены росли, если их сравнивать с аналогичным периодом 2012 года. Сейчас же сезонной активности на рынке не наблюдается и средняя стоимость квадратного метра, если говорить о центральных улицах, составляет около 150 тыс. рублей. Обычно это квартиры, выведенные в нежилой фонд, с отдельным входом и, как правило, на первом этаже. Однако в центре города уже практически отсутствуют свободные квартиры, подходящие для открытия магазинов. Такие помещения есть на второй, третьей линии улиц, но они интересны только для использования под офис, но никак не под магазины. «Что же до самых топовых мест, то я знаю всего четыре квартиры в Смоленске, которые реально интересуют покупателей. Эти квартиры находятся на улице Николаева, проспекте Гагарина и на Дзержинского. Но их хозяйки-бабушки категорически отказываются от сделок. Туда чуть ли не каждый день ходят риелторы, но всегда получают отказ», - отмечает С. Горохов. А за сколько вообще можно продать квартиру под нежилое помещение?                                                             
- Средний уровень цен на торговые помещения в Смоленске составляет от 60 до 110 тысяч рублей, - делится результатами своего исследования рынка коммерческой недвижимости Ольга Голубева. - На цену помещения в первую очередь влияет его местоположение относительно района города, мест концентрации торговых объектов, а также активности транспортного и пешеходного трафика. Так, максимальный уровень цен наблюдается в центре города, где средняя стоимость торговых помещений - 110 тысяч рублей за квадратный метр. Минимальное значение стоимости нежилых помещений  составляет 60 736 рублей за квадратный метр, а максимальное значение зафиксировано на уровне 264 286 рублей. В Промышленном районе прослеживается средний диапазон цен от 53 до 90 тысяч рублей за «квадрат». Средняя цена составляет порядка 76 тысяч рублей. Минимальное значение, по нашим наблюдениям, составило 49 206 рублей, максимальное - 108 889 рублей. В Заднепровском районе средний диапазон цен - от 50 до 80 тысяч рублей при среднем показателе 70 тысяч. Минимальная сумма — 30 887 рублей, а максимальное значение составляет 84 615 рублей за квадратный метр.

«А» Смоленск не заслужил
Еще один важный сегмент коммерческой недвижимости – офисный - явного всплеска активности не переживает. В этом обзоре мы не рассматриваем строительство офисных центров под нужды конкретного заказчика, либо муниципального, либо федерального. Или вообще иностранного, как в случае с действительно оригинальным с точки зрения архитектуры проектом компании PDF на ул. Шевченко. От ввода в эксплуатацию таких современных бизнес-центров предпринимателям Смоленска толку немного, так как свободных площадей на продажу или аренду владельцы этих сверкающих многоэтажек, как правило, не предлагают. Поэтому коснемся тех не слишком презентабельных объектов, которые и составляют основу смоленского фонда офисной недвижимости.
- Современного бизнес-центра у нас в принципе нет, - соглашается Оксана Зенина. - В основном городские бюро - это бывшие проектные институты, заводоуправления, построенные в советское время, а затем перепрофилированные под офисные здания. Офисного центра класса «А» в городе нет вообще, да и вряд ли такой объект когда-либо появится в Смоленске - мы не центр международной торговли или город, который принимает авторитетные конференции. К категории «В», пожалуй, можно отнести только комплекс, строящийся на Тенишевой, хотя хорошей парковкой он похвастаться не может. При этом количество предложений превышает спрос, несмотря на то, что строительство таких объектов практически не ведется. Это объясняется тем, что собственнику здания гораздо проще переделать его под организацию офисного пространства, нежели позиционировать его как объект торговой недвижимости. В первом случае фактор расположения, включая этажность, не играет особенной роли. Офис может располагаться и на второй-третьей линии улицы, и не обязательно на первом этаже. Зато здесь важную роль играет количество парковочных мест.
Обратная ситуация, когда спрос на офисные помещения был большим, зафиксирована экспертами во время экспансии в город крупных федеральных компаний, в основном колл-центров или фирм, занятых экспресс-доставкой. На них сильно давили московские арендные ставки, они перебирались в Смоленск и стимулировали спрос, в том числе и на большие - до 2 тыс. кв. м - офисные помещения. Собственники, почувствовав такой интерес, стали предлагать огромные офисы, бюро типа «open space», но потом спрос ушел. Такие предложения на рынке остались до сих пор, но особенной популярностью они не пользуются. Наиболее же востребованы офисы площадью от 15 до 50 кв. м. По словам специалистов компании, бюро по большей части сдаются в аренду, на продажу выставлено крайне мало объектов. Снять офис гораздо прагматичнее, так как ты понимаешь, что, может быть, через год твоя компания добьется успехов и возникнет необходимость в более просторных помещениях. Или наоборот, из-за проблем помещения придется освободить. Какие арендные ставки существуют на сегодняшний день в нашем городе?

Офис в аренду и в собственность
- Средний диапазон ставок в сегменте офисной недвижимости составляет от 500 до 1000 рублей за квадратный метр, - рассказывает Ольга Голубева. - Наиболее распространенное значение - это 600 - 650 рублей. Ставка 650 - 1000 рублей характерна для помещений, расположенных в центральной части Смоленска. В других районах города цены варьируются от 350 до 550 рублей за квадратный метр. Также на цену арендуемого помещения влияет его расположение на этаже. Стоимость аренды офисов, расположенных на вторых этажах, от 10 до 25 процентов ниже, чем на первом этаже, а ставки аренды бюро, расположенных на третьем и последующих этажах, могут отличаться в сторону снижения до 50 процентов.
Несмотря на то что аренда в офисном сегменте преобладает над покупкой, ситуацию в этой сфере мы также рассмотрим. По словам Ольги Голубевой, диапазон цен на продажу офисных помещений в Смоленске составляет от 53 до 110 тыс. рублей за кв. м. Такой разброс объясняется зависимостью стоимости офиса от его местоположения, размера площади, качества внутренней отделки. Самая высокая цена характерна для офисных помещений на первых этажах жилых и нежилых зданий, в хорошем состоянии, расположенных, как правило, на первых линиях домов экономически активных улиц города. Это касается в первую очередь центральной части города (ул. Большая Советская, Тенишевой, Николаева, Кирова, Крупской, Багратиона, пр. Гагарина) и экономически оживленных участков Промышленного района (ул. Шевченко, 25 Сентября, Рыленкова, Попова). Помещения, расположенные в Заднепровском районе, имеют наименьшую привлекательность, поскольку там не наблюдается значительной концентрации деловой активности.
В центральной части города средний диапазон цен на офисные помещения составляет от 69 565 до 109 991 рублей за кв. м. Причем наиболее распространенное значение варьируется в размере 72 тыс. рублей для помещений от 50 до 100 кв. м. Объекты стоимостью более 100 тыс. за кв. м - это, как правило, небольшие помещения площадью до 50 кв. м. Максимальное значение составляет 148 090 руб. за кв. м. Это помещения в новом современном торговом центре на ул. Тенишевой.
В Промышленном районе диапазон цен не настолько широк и составляет от 51 667 до 72 222 рублей за кв. м. Среднее значение - 62 081 рубль за кв. м. Площади предлагаемых помещений составляют от 20 до 140 кв. м. Минимальные - от 32 164 до 37 567 рублей за «квадрат». Это помещения на вторых и третьих линиях домов, во дворах зданий, а также на удаленных улицах.
В Заднепровском районе диапазон цен составляет от 43 937 до 74 586 рублей за кв. м, причем последнее значение максимальное и обосновано близостью расположения к торгово-экономическому центру района – Колхозной пл., пл. Желябова, ул. Кашена и ул. Ново-Московская. Среднее значение составляет 59 262 рубля. Помещения стоимостью 50 - 60 тыс. рублей за кв. м составляют основную часть предложений в Заднепровском районе.

Склады и мебельщики
В большинстве случаев объекты производственно-складской недвижимости, предлагаемые к продаже или в аренду, представляют собой старые фонды смоленских промышленных предприятий, как правило, в состоянии, требующем капитальных затрат. «Периодически нам поступают запросы из столицы с просьбой найти для них складские помещения класса «В». Приходится огорчать их сообщением, что в Смоленске такого нет вообще», - дополняет общую картину состояния этого сегмента коммерческой недвижимости Оксана Зенина. По словам эксперта, ситуация такова, что на производственно-складскую недвижимость спрос остановился. Причина? Сейчас в других регионах активно развита система больших логистических складов, многие смоленские предприниматели делают заказ через Интернет, и им это ограниченное количество товаров привозят напрямую в магазины. Нет смысла складировать большое количество товара. Это одна сторона медали. Вторая заключается в том, что те, кто занимается производством в Смоленске, обычно держат собственные склады, так как это более рентабельно.
- Наша область занимает лидирующие позиции по изготовлению мебели и колбасных изделий, - уточняет Сергей Горохов. - Неудивительно, что более 30 процентов складских площадей приобретают в собственность либо сами мебельщики, либо предприниматели, как-то связанные с этим производством. На спрос влияют и белорусы, занимающиеся у нас металлообработкой, ведь на Смоленщине ещё остались квалифицированные специалисты по работе на станках. Продаются производственно-складские площади в среднем по цене 10 тысяч рублей за квадратный метр. Если помещения хорошие, то цена может подняться и до 20 тысяч.
По словам эксперта, случаи, когда склады берут в аренду - достаточно редкое явление. Предприниматели стараются вкладывать средства в покупку складов, что продиктовано простым расчетом перспективы производственной деятельности: первые годы ты будешь работать в убыток, а если ещё будет давить аренда, то пиши пропало. Тем более в эту сферу входят не новички, а те, кто уже имеет собственное производство и расширяет свою деятельность. Многие, встав на ноги, попросту покупают те помещения, которые они до этого арендовали. Тем не менее, по мнению экспертов, в этом сегменте особой активности с приходом осени не наблюдается. Как, впрочем, и на всем смоленском рынке коммерческой недвижимости, который пока опровергает аксиому, что сезонная активность в заключении сделок приходит вопреки всему. В этом году это ожидание пока не оправдалось. ?

Мнение эксперта
Андрей Ксенофонтов, исполнительный директор агентства недвижимости «ХИРШ»:
- Спрос на объекты коммерческой недвижимости в Смоленске есть, но он не столь ярко выражен, как, скажем, в 2011-2012 годах. Утверждать, что рынок сейчас находится в стадии стагнации, тоже нельзя, так как застройщики продолжают входить в наш регион со своими проектами как в сегменте жилой, так и коммерческой недвижимости. Уже началось возведение нескольких крупных торговых центров, в частности ТРЦ «Макси» на улице 25 Сентября, общая площадь которого составит около 60 тысяч квадратных метров. Строительство таких объектов обязательно окажет влияние на весь смоленский рынок коммерческой недвижимости. Приход новых крупных игроков, появление  большего количества свободных площадей и, как следствие, возрастающая конкуренция могут привести к снижению планки цен, по которым сдаются в аренду, а также продаются коммерческие площади. По моему мнению, этого не произойдет в таких оживленных торговых местах, как улица Октябрьской революции, Николаева, проспект Гагарина и др. Но в масштабах всего города предприниматели, арендующие коммерческие площади, от начала работы в Смоленске федеральных застройщиков в целом выиграют.

Ольга Голубева, начальник отдела оценки ООО «Альфа-Аудит»:
- Проанализировав уровень цен на торговую и офисную недвижимость в Смоленске, можно сделать следующие выводы. Стоимость офисных помещений приближена к стоимости торговых площадей, поскольку современные рыночные условия позволяют использовать офисы в качестве торговых объектов. Арендные ставки офисных помещений соответствуют ставкам торговых объектов, если эти помещения позволяют использовать их под любой вид деятельности. В обратном случае уровень арендных ставок торговых помещений выше на 20 - 30 процентов. В соответствии с уровнем дохода, получаемого от сдачи площадей в аренду, рыночная стоимость самих помещений продолжает оставаться завышенной. Например, при стоимости помещения 95 тысяч рублей за квадратный метр стоимость аренды составляет порядка 700 рублей за квадратный метр. При таком уровне аренды вложения в данное помещение окупятся не ранее чем через 10 лет. Тогда как нормальный срок окупаемости нежилого помещения составляет 5 лет. В среднем соотношение арендных ставок и стоимости помещений дает показатель окупаемости 8 лет. Это достаточно большой срок, что демонстрирует низкий показатель эффективности рынка недвижимости. Причем уровень арендных ставок в городе является адекватным и приемлемым для потенциальных арендаторов в соответствии с их коммерческой деятельностью. Завышенная рыночная стоимость объясняется экономическими ожиданиями собственников от вложений в их объект, выраженное в получение будущей прибыли в течение определенного времени. Поэтому реализация коммерческих помещений по предлагаемым ценам в Смоленске является несколько заторможенной, и рынок теряет свою активность.

ТОП интересных объектов, выставленных на продажу в Смоленске в конце сентября текущего года

Цена: 210 млн руб.

Пятиэтажное здание на улице Герцена, 2 (5 555 кв. м). Земельный участок 2 700 кв. м в собственности. Здание строилось как учебный корпус с гостиницей университета, планировка позволяет разместить ресторан, бассейн, номера и т.д.

Цена: 61,5 млн руб.

Торговый центр на ул. Попова, 64 (1 650 кв. м). Здание построено методом монолитного каркаса в четырех уровнях: цоколь, первый, второй и мансардный этажи. Все в собственности.

Цена: 15,5 млн руб.

Магазин «Ниагара» (90 кв. м) расположен в доме «сталинского» типа, высота потолков – 3,8 метра. Отличный дизайнерский ремонт, первая линия, большой автомобильный и пешеходный трафик.

Цена: 15 млн руб.

Здание мини-гостиницы на улице 2-я Парковая на 14 номеров (511,1 кв. м) и земельный участок (600 кв. м). Сейчас на объекте ведутся внутренние
отделочные работы, подведены газ, вода и центральная канализация.

	В центре города уже практически отсутствуют свободные квартиры, подходящие для открытия магазинов.	Владельцы крупных торговых центров ориентируются только на сдачу площадей в аренду, таковы условия федеральных застройщиков.