Где нужно строить свой бизнес?

Просмотров: 4132

Автор: Максим Гуляев, смоленский блогер, maxim_gulyaev@mail.ru
Выпуск:

Генеральный план города (генплан) в общем смысле — проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий.

Современный генеральный план города Смоленска, разработанный в 1992 году, берёт своё начало из советских времён, точнее практически полностью его дублирует, за исключением изменений, появляющихся в новых условиях.
В 2009 году были приняты новые изменения, проект перерабатывал питерский «Научно-исследовательский и проектный институт по разработке генеральных планов и проектов застройки городов». Исходный год проектирования – 2007 год, расчетный срок генерального плана – 2025 год, I очередь – 2015 год. Генеральный план выполнен с применением компьютерных геоинформационных технологий в формате МарInfo, проект разрабатывается в масштабе 1:10000.

Новое жилищное строительство
Новое жилищное строительство в городе предполагается в южной части Ленинского и Промышленного районов в виде новых жилых районов комплексной застройки, в существующей части города в виде точечной застройки на свободных территориях, на реконструируемых территориях существующей части города после сноса ветхого жилья.
Таким образом, проектируемый объем жилищного фонда нового строительства на расчетный срок составит 6 460 тыс. кв. Поскольку прокладка сетей и дорог должны иметь опережающий характер по отношению к жилищному и культурно-бытовому строительству, расчеты объектов инженерной и транспортной инфраструктур производятся для жилищного фонда расчетного срока с учетом резерва, т.е. на 6 460 тыс. кв.м. общей площади.
Принимая во внимание большой объем предполагаемого строительства, генеральным планом предлагается около 77% жилищного фонда нового строительства разместить в многоэтажной высокоплотной застройке, как наиболее доступном жилье с более низкими по сравнению с другими типами строительства ценовыми показателями. 13% планируется разместить в малоэтажной многоквартирной - более комфортабельном типе жилой застройке. И 10% нового строительства будет размещено в зонах малоэтажного индивидуального строительства. Здесь могут быть определены зоны элитных коттеджей и более дешевые участки для льготных категорий граждан и всех желающих.
В районе «Киселевка» за границами городской черты размещено 1053 тыс. кв.м. общей площади. На расчетный срок учитывается 583,4 тыс. кв.м., остальные 469,6 тыс. кв.м. находятся в шумовой зоне аэропорта «Южный» и предназначены к строительству за расчетный срок, после выноса аэропорта.
Территориальные резервы для нового жилищного строительства города ограничены, поэтому за пределами существующей городской черты предусмотрено размещение 1632,4 тыс.кв.м. общей площади или 25,3% общего объема нового строительства. Территории нового строительства, выходящие за пределы существующей черты приурочены к Ленинскому и Промышленному районам города.
На реконструируемых территориях предлагается разместить 385,2 тыс. кв.м. нового строительства или 6% общего объема новостроек. На реконструируемых территориях Ленинского района намечено разместить 342,3 тыс. кв.м. общей площади, Промышленного – 27,9 тыс.кв.м. общей площади и Заднепровского – 15 тыс. кв.м. Основное пятно реконструируемой застройки размещено в Ленинском районе. Здесь предлагается расположить 342,3 тыс. кв.м. общей площади многоэтажной и смешанной застройки. Основной тип застройки на реконструируемых территориях – многоэтажная высокоплотная, ее объем составляет 61% общего количества нового жилья на реконструируемых территориях; количество смешанной застройки планируется около 35% и индивидуальной – 4%.
В границы жилых зон на расчетный срок включается ряд садоводств, жилой фонд которых постепенно трансформируется в индивидуальную жилую застройку, которая может служить жителям города первым или вторым жильем. Эти территории расположены в Ленинском и Промышленном районах. Общий объем жилищного фонда нового строительства на расчетный срок на этих территориях составит около 210 тыс. кв.м. общей площади или 3,7% объема нового жилищного строительства города. За пределами расчетного срока предполагается завершение преобразования в зону индивидуальной жилой застройки садоводств в районе Бабьегорский с территорией 65 га.
Всего в жилом фонде нового строительства, с учетом резерва, при среднегородском показателе жилищной обеспеченности 38 кв.м. на расчетный срок может быть расселено около 170 тыс. человек (в объемах ввода расчетного срока – 162 тыс.чел.), из них 9,7 тыс. чел. — в индивидуальной застройке, 11,4 — в малоэтажной, 131,6 —
в многоэтажной и 17,3 в смешанной застройке.
Для размещения жилищного фонда нового строительства потребуется 1745 га территории микрорайонов. Наибольшее количество территории – 720 га — предназначено для многоэтажной высокоплотной застройки. Значительные территории – 515 и 385 га соответственно — определены для индивидуальной и смешанной застройки, и на территории 125 га будет размещена малоэтажная высокоплотная застройка.

Общественно-деловые учреждения
Задачей генерального плана при размещении административно-деловых учреждений являются: укрупнение, компактность и комплексность обслуживания, учет направленности экономики города. С этой целью предлагается формирование бизнес-центров с комплексом инфраструктуры, отвечающей мировым стандартам, и освобождение, при необходимости, зданий бывших детских садов от размещенных в них учреждений.
Также необходимо осуществлять реконструкцию и модернизацию существующих объектов обслуживания в направлении повышения качества обслуживания, уменьшения наполняемости групп и классов, расширения ассортимента услуг, развития материально-технической базы, внедрения компьютеризации, использования свободных объемов и территорий для развития спортивных и культурных центров обслуживания населения всех категорий и возрастов и т. д.
По итогам анализа современного состояния и предложений по формированию иерархии обслуживания, генеральным планом для каждой группы предприятий обслуживания и для совокупности учреждений, как системы, на расчетный срок генерального плана – 2025 год выработан ряд предложений.

Предприятия коммунального обслуживания
Генеральным планом предложено размещение ряда зон обслуживания разных уровней. Для определения конкретного состава и емкостей учреждений зон обслуживания необходима разработка специальных проектов. На уровне общегородского обслуживания генеральный план предлагает продолжение формирования общегородского центра в исторической части города, строительство точечных объектов для обслуживания рекреации в существующих и реконструируемых районах исторической части города.
Формирование специализированных общегородских зон обслуживания:
- спортивная зона – картодром в районе Одинцово площадью 6 га;
- спортивная зона крытых спортивных сооружений в районе «Киселевка» площадью 2,9 га;
- торгово-развлекательная зона в районе Одинцово площадью 7,9 га;
- рекреационная парковая зона 5,6га в районе «Киселевка»;
- рекреационно-парковая зона в районе Миловидово площадью 5 га;
- лесопарковая рекреационная зона с лыжными трассами, тропами здоровья, пляжами и т.д. в районе Мох-Богдановка площадью 420 га;
- бизнес-зона в районе Одинцово площадью 6,2 га;
- зона социальной защиты в районе Вишенки площадью 3,5 га;
- больничная зона в районе Рябиновая поляна площадью 6,6 га;
- учебная зона – на территории выносимых промпредприятий площадью 6 га.
 Формирование районных центров обслуживания планируется:
- в районе Одинцово предлагается районный центр с ядром на пересечении магистралей 2,5 га и с линейным продолжением вдоль широтной магистрали площадью 6,5 га;
- в районе Рябиновая поляна предлагается линейный центр вдоль меридиональной магистрали площадью 3,5 га.
- в районе Миловидово предлагается узловой районный центр площадью 2 га.
В условиях рыночной экономики строительство учреждений обслуживания, рассчитанных по нормативам, в полном объеме может быть ориентиром – «идеальной целью», выполнение которой зависит от ряда факторов: объемов финансирования, востребованности предоставляемых услуг, приоритетами экономической политики города, рентабельностью отрасли (услуги), наличием инвесторов и т. д.
Незначительный рост численности населения практически уравнивает потребные расчетные объемы культурно-бытового обслуживания 1 очереди и расчетного срока, что делает невозможным строительство всего объема потребности объектов за срок 1 очереди.
По укрупненным подсчетам строительный объем учреждений культурно-бытового обслуживания, намечаемых к строительству на 1 очередь, составит около 1 500 тыс.куб.м.