«Что нам стоит дом построить!..»

Просмотров: 2892

Автор: Максим Гуляев, смоленский блогер, maxim_gulyaev@mail.ru
Выпуск:

В начале августа в Смоленской области и во всей России отмечают профессиональный праздник – День строителя.

Для нашей области это необычный праздник, ведь предприятия реального сектора экономики (строительства) вносят основной вклад в финансовый результат региона. За последние годы значительно возрос объем инвестиций в развитие строительной отрасли. Основную его часть составляет жилищное строительство - 65%, коммерческое строительство - 25% и 10% - строительство социальных объектов (по предварительным данным на середину 2012 года).

Жилищное строительство
Жилищные условия населения города Смоленска характеризуются следующими показателями. С 2005 года жилищный фонд города увеличился почти на 540 тыс. кв.м и  на 1 января 2011 года составил 7646,5 тыс. кв.м. В 2011 году в городе построены 44 многоквартирных жилых дома. Общая жилая площадь введенного жилья (включая индивидуальный жилищный фонд) составила 201,8 тыс. кв. м. Обеспеченность жильем - общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, в 2011 году увеличилась до 23,8 кв. м.
Однако проблема обеспечения жильем отдельных категорий граждан в городе остается. По состоянию на начало 2011 года насчитывалось 5547 семей, нуждающихся в жилье. За 2011 год очередь уменьшилась до 5249. По результатам проведенных в 2009-2011 годах обследований жилищного фонда аварийными признаны 85 многоквартирных жилых домов.
Для решения проблемы обеспечения граждан жильем реализуются федеральные и муниципальные целевые программы. В рамках федеральной целевой программы «Жилище» выдаются жилищные сертификаты участникам ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, беженцам и вынужденным переселенцам и военнослужащим запаса. В рамках федеральной целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей» осуществляется софинансирование за счет областного бюджета и бюджета города социальной выплаты, предоставляемой молодым семьям на приобретение или строительство жилья. В начале 2012 года началось строительство жилых домов согласно пункту 72 «Плана основных мероприятий, связанных с подготовкой и проведением празднования 1150-летия основания г. Смоленска». Согласно проекту в конце года будут построены два дома на 225 квартир и строительство еще одного дома должно начаться в 2013 году. На протяжении 2010-2011 годов переселены 48 семей из аварийных домов, подлежащих сносу либо реконструкции в рамках подготовки к 1150-летию основания Смоленска. В целях обеспечения жильем граждан с низким уровнем доходов, состоящих на учете в городской очереди на улучшение жилищных условий, в течение четырех лет осуществлялось строительство 40-квартирного жилого дома по ул. Социалистической, завершенное в 2012 году. Медленные темпы строительства социального жилья, связанные с недостаточным финансированием за счет средств бюджета города, не позволили существенно продвинуться в решении жилищной проблемы для граждан с низким уровнем доходов. В 2009-2011 годах в результате реализации муниципальной адресной Программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда переселены 176 семей.
Несмотря на имеющиеся положительные тенденции в развитии рынка жилья, повышение уровня обеспеченности жильем, состояние жилищного фонда характеризуется рядом серьезных проблем:
- наличием ветхого и аварийного жилищного фонда;
- относительно высокой стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках;
- недоступностью ипотечного кредитования для большей части населения города.
При решении вопросов улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан основной проблемой является недостаточное финансирование за счет средств бюджетов всех уровней.

Коммерческое строительство
Сегодня в Смоленске наблюдается активное строительство административных и коммерческих зданий. Несмотря на это, на рынке простаивает огромное количество небольших зданий до 2000 кв.м и наблюдается спрос на крупные здания до 10000 кв.м. Здания общей площадью до 2000 кв.м, как правило, уходят под офисы небольших организаций и торговые центры шаговой доступности, от 2000 кв. м до 10000 кв. м уходят под банки, нефтяные компании, федеральные и областные учреждения – эта категория помещений является на сегодня наиболее востребованной. Подобрать сейчас в Смоленске из офисных помещений что-то необходимое очень сложно. Так как ничего существенного построено не было. Нет ни малейшего сомнения, что комплекс бизнес-центров разных классов с широкой и адекватной ценовой шкалой Смоленску просто жизненно необходим.
Естественно, что для развития этого сегмента строительной индустрии нужно найти инвесторов. Но мы даже не можем сейчас сказать: у нас подготовлена площадка под строительство, приходите и стройте. Серьезный и крупный инвестор никогда не пойдет в Смоленск, чтобы выискивать здесь подходящую территорию, проходить все процедуры для ее высвобождения от пользователей и собственников, оформления-переоформления и т.д. и т.п. Они найдут применение своим деньгам и в другом городе и регионе, где не будут иметь всех этих бюрократических проволочек.
Причина активного строительства небольших зданий до 2000 кв. м связана с желанием смоленских бизнесменов сэкономить. Как правило, при строительстве этих зданий проект либо отсутствует вовсе, либо сделан, что называется, «на коленке». Виной тому лазейка в Градостроительном кодексе РФ, а именно статья 49, допускающая строительство без экспертизы, а значит, и без проекта зданий «с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв.м».
Наилучшее место для инвестиционной площадки - правый берег Днепра, между мостами на месте рынков. Местный «сити» должен состоять из 5-6 бизнес-центров разной этажности, объема и с офисами широкого ценового спектра. С позиций наилучшего видового решения наилучшее место – напротив ТЭЦ-1, где в цехах бывшего ЖБИ сымитирован торговый центр. Важно было бы архитектурно проработать и утвердить весь этот комплекс целиком заранее в виде мастер-плана, на основании которого формировались бы задания на проектирование каждого отдельного здания. Здания в семь - восемь этажей обеспечат разумный подход для того, чтобы не «перегрузить» застройку, учитывая близость исторического центра. Но одна-единственная выразительная высотная доминанта в 25 - 30 этажей непременно должна быть центром композиции. Она обязана там присутствовать, чтобы стать главным высотным акцентом вместо труб ТЭЦ-1.

Инвестиционная и градостроительная деятельность
В последние годы в городе Смоленске наблюдается положительная динамика инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования, что позволяет говорить о формировании привлекательного инвестиционного имиджа областного центра. В 2010 году объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования составил 10388,8 млн. руб. В 2011-м наблюдается ускорение инвестиционной активности. Общий объем инвестиций в основной капитал по полному кругу предприятий составил 16977 млн. руб.
Источниками финансирования инвестиций в основной капитал крупных и средних организаций города традиционно являются:
- собственные средства организаций – 35,8% (в 2010 году - 48%);
- бюджетные средства – 48,8% (в 2010 году – 33,9%);
- кредиты банков - 10,1% (в 2010 году – 10,5%).
Анализ структуры инвестиций в основной капитал по источникам финансирования в 2009-2010 годах свидетельствует о повышении доверия банковских структур к перспективам развития экономики города: если в 2009 году крупным и средним организациям города предоставлено банковских кредитов на сумму 123,7 млн. руб., то в 2010 году – 595,7 млн. руб. Возросла роль бюджетов всех уровней в результатах инвестиционной деятельности.
Основные проблемы в инвестиционной деятельности:
- низкий инвестиционный рейтинг города Смоленска;
- отсутствие утвержденных долгосрочных программных документов – Стратегического плана развития города Смоленска, программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, схемы теплоснабжения;
- недостаточное внимание к наличию разработанной проектной документации, что не позволяет привлекать средства бюджетов вышестоящих уровней на софинансирование строительства социально важных объектов;
- недостаточные темпы строительства объектов коммунальной инфраструктуры, что сдерживает развитие жилищного строительства в новых микрорайонах города.

Дорожное строительство
Социально-экономическое развитие города невозможно без развитой транспортной инфраструктуры. Протяженность улично-дорожной сети в настоящее время в Смоленске составляет 383,1 км, в том числе с твердым покрытием – 230 км. Сеть автомобильных дорог сформирована в 1980-е годы на основании действовавших в то время нормативных документов. За счет увеличения количества транспортных средств (прирост числа автомобилей всех типов только за 2010 год составил 8,2%) возрастают фактические нагрузки на автодороги, что приводит, с одной стороны, к интенсивному разрушению конструкций дорожного полотна и, с другой стороны, к возникновению «пробок» на основных автомагистралях города.
До 2009 года возможности бюджетного финансирования позволяли ежегодно ремонтировать не более 6% от общей протяженности дорог. В результате эксплуатационное состояние улично-дорожной сети стало одной из важнейших проблем города. Начиная с 2009 года для выполнения работ по реконструкции и модернизации улично-дорожной сети консолидированы финансовые средства федерального, областного бюджетов и бюджета города Смоленска. Этому способствовало принятие Правительством РФ Плана основных мероприятий, связанных с подготовкой и проведением празднования 1150-летия основания города Смоленска. В результате в 2010 году отремонтировано 20,3% от общей площади автомобильных дорог общего пользования с твердым покрытием, в 2011 году – 15,8%. В рамках программы «Новые дороги городов «Единой России» в 2010 году за счет средств федерального бюджета при софинансировании за счет средств бюджета города отремонтировано 429 тыс. кв. м дорожного покрытия на 105 улицах города. За 2011 год выполнены ремонтные работы на 43 дорогах (84,6 тыс. кв. м). При проведении реконструкции улиц 12 лет Октября и Фрунзе для укладки трамвайных путей впервые применена блочно-широкополосная технология, которая позволяет повысить надежность и долговечность дорожного полотна, а также защитить подземные коммуникации от вибраций и блуждающих токов, снизить уровень шума.
Строительство новых улиц и дорог необходимо также в связи с освоением новых территорий под жилищное строительство. Бюджет города Смоленска не может обеспечить такое масштабное развитие дорожной сети - необходимо привлечение значительных финансовых средств. Таким образом, для увеличения финансирования городского дорожного хозяйства необходимо принимать дальнейшие меры по привлечению средств из федерального и территориального бюджетов. Это необходимо, в частности, для обеспечения автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки экономического класса при условии наличия программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры.
Основные проблемы в дорожном хозяйстве города:
- несоответствие дорожно-транспортной инфраструктуры современному возросшему транспортному потоку, в частности, недостаток современных транспортных развязок, ограниченность пропускных возможностей городских магистралей;
- отсутствие системы диагностики дорог и дорожных сооружений, дворовых территорий, искусственных сооружений, банков данных о состоянии улично-дорожной сети и искусственных сооружений;
- отсутствие эффективной системы контроля за качеством дорожных работ;
- высокий уровень дорожно-транспортных происшествий.

Мнение
Василий Залесов, вице-губернатор области:
- Город должен расти. И как уже неоднократно заявлялось, в южном направлении. А для этого необходимо строительство коллектора. Но без инвестиций южный коллектор мы не построим. Речь сегодня идет о сумме 500-600 миллионов рублей. Ни в дефицитном бюджете области, ни тем более в городском бюджете, таких денег нет. А чтобы пришел инвестор, надо его заинтересовать и предложить ему приемлемые условия. При этом окупаемость проекта должна быть не за 25 лет, а хотя бы 5. В противном случае никто не заинтересуется.
Строители сетуют на то, что им приходится самим заниматься проведением коммуникаций, что трудоемко и весьма затратно. Если бы администрация области могла эта сделать, это был бы хороший вариант, тогда мы могли бы как-то влиять на стоимость квадратного метра. Но сейчас это невозможно. Причина банальна - отсутствие средств. К сожалению, сегодня коммуникации делаются за счет застройщика, и эти расходы ложатся на плечи потребителей.
Поэтому сделать жильё более доступным можно только при условии существования государственной строительной организации или госзаказа, чтобы иметь возможность контролировать стоимость этого жилья, и соответственно, её регулировать. Не надо забывать, что строительством занимаются частные компании, это – бизнес, главная цель которого - получение прибыли. Поэтому, исходя из сегодняшних правил игры, говорить об удешевлении жилья не приходится.

Мнение
Александр Прохоров, генеральный директор НП СРО «Объединение смоленских строителей»:
- Не всё у смоленских строителей хорошо и гладко. Прежде всего, меня волнует вступление России в ВТО. Я опасаюсь, что в Россию хлынет поток европейских специалистов, иностранных строительных компаний и материалов импортного производства...  Еще одна проблема - это Федеральный 94 закон, который трактует правила проведения аукционов и конкурсов. В нашем регионе их выигрывает кто угодно, только не смоленские компании. Одна из важнейших проблем для строителей – кадровая политика. За последние несколько лет я даже не могу сосчитать, сколько раз менялись заместители глав администрации Смоленска и области по вопросам строительства. А это не позволяет наладить нормальное сотрудничество. Во время моей работы во власти мы всегда интересовались у союза строителей, кого они рекомендуют на должность руководителя, курирующего вопросы строительства. За то время, сколько я работаю в строительной отрасли, ни разу никто из городской или областной администраций не обратился к нам за советом. Строители страдают и от отсутствия понимания между областными и городскими властями в части владения землей. 6-7 лет назад земли, которые принадлежали городу, частично отошли области. И сегодня решение вопроса перешло в политическую плоскость.