Сложно, но можно

Просмотров: 3241

Автор: Елена Чеховская
Выпуск:

Даже при не очень пристальном взгляде на строительство в Смоленске становится понятно, что жить при капитализме у нас не совсем получается.

Перспективное планирование развития города либо отсутствует, либо не работает. И причина здесь, прежде всего, в том, что Смоленск живет в условиях дефицитного бюджета. А отсюда в таком долговременном деле, как стройка, возникают масштабные проблемы, которые, к сожалению, девелоперы, заказчики, застройщики, подрядчики и субподрядчики решают, кто как умеет. К сожалению, не всегда успешно.

«Живешь на Смоленщине – будь строителем!»
Ежегодно в преддверии Дня строителя самые тонкие струны в душах тех, кто строил и строит на Смоленщине, бередят эти слова. Фразу, родившуюся в 70-х годах и приписываемую тогдашнему первому секретарю Смоленского обкома КПСС Ивану Клименко, я упомянула в разговоре с генеральным директором НП СРО «Объединение смоленских строителей» Александром Прохоровым. А после спросила: «Почему?» И вот какой получила ответ.
«Был такой период, примерно в 70-е годы, когда Смоленщина была большой стройкой. Толкала ее промышленность – по всей территории области возводились крупные предприятия республиканского и даже всесоюзного масштаба. Каждое из них порождало инфраструктуру – новые микрорайоны, детские сады, школы, а иногда и целые города, как, например, Десногорск. Тогда почти в каждой семье был человек, так или иначе связанный со строительством».
В условиях плановой экономики новые микрорайоны росли одновременно с промышленными предприятиями. Тогда было понятно, сколько рабочих приедет работать, а значит, можно было прикинуть количество детей в их семьях, чтобы построить детские сады и школы, рассчитать, сколько потребуется для удовлетворения потребностей рабочих масс домов культуры, бассейнов, стадионов... При этом решать, кто и за чьи деньги все это будет строить, не требовалось  – все было государственным. А раз государство строило – значит, было на что. Однако вернемся в наше время.

Сорвали план
Спрос на жилье в Смоленске есть, и застройщики имеют возможность держать приемлемую для себя ценовую планку, которая уже поднялась выше докризисной отметки. Но тем не менее в 2012 году сдать количество квадратных метров, указанное в утвержденном Министерством регионального развития плане, не удалось. По информации территориального органа федеральной службы Государственной статистики по Смоленской области, в минувшем году организациями всех форм собственности в регионе было построено 242 тысячи квадратных метров (2 819 квартир) – это только 62,2 процента от задания министерства и 65 процентов от выполненного в 2011 году. Объем строительных работ составил только 26,52 миллиарда рублей – 86,1 процента к уровню прошлого года.
«Этот провал вполне объясним, –считает Александр Прохоров. – Во власть пришла новая команда, и ей, естественно, нужно было время, чтобы сориентироваться». Действительно, в 2011 году административными методами удалось прибавить к объему сданного жилья 40 тысяч квадратных метров за счет так называемой «коттеджной» амнистии. В прошлом году никаких подстегивающих мер предпринято не было.
«В 2013 году сдать нужно будет еще больше – более 400 тысяч квадратных метров, - продолжает генеральный директор СРО строителей. – Будет трудно, но власти региона в этом должны быть так или иначе заинтересованы: количество сданного жилья – один из главных показателей их работы. Я надеюсь, что нам удастся избежать прошлогодней неудачи. Правда, для этого и власти, и строителям нужно приложить все усилия. Причем делать это нужно начинать прямо сейчас».
Однако соответствовать олимпийскому девизу нашим строителям мешают и другие проблемы, о которых вам в один голос расскажут в офисе любой строительной организации.

Чернильные реки, бумажные берега
Вот только одна из них - на согласование проекта жилого дома в Смоленске зачастую уходит больше времени, чем на само строительство. «Требуется собрать как минимум 75 подписей, - поясняет Александр Прохоров. - На это может понадобиться даже три года. За это время проект может просто-напросто устареть или стать неактуальным по иным причинам. Большие надежды мы возлагали на программу «Дорожная карта», которая должна была посодействовать уменьшению бумажной волокиты. Но маховик административной машины раскручивается очень медленно, и реальных изменений пока никто не ощутил. Я только сейчас получил письмо от департамента Смоленской области по строительству и архитектуре с просьбой дать свои предложения по реализации «Дорожной карты». А закон уже год как вступил в силу. При этом один из его пунктов гласит, что местные власти должны разобраться с принадлежностью земель. Как раз это вызывает серьезные затруднения для строительства в нашем регионе».
«Многие федеральные инициативы на уровне региона вязнут, если технологии их применения на практике поручено разрабатывать на местах, - сетует директор ООО АН «Гарант-жилье» Виктор Шмидт. – Есть такие «бумажные» проблемы, над которыми я бьюсь уже больше года, и пока не продвинулся в их решении ни на йоту».
Еще одной большой трудностью, причем именно в бюрократическом плане, в последнее время стало подключение к сетям. «Я знаю в других городах примеры полностью достроенных домов, которые годами простаивают, не подключенные к коммуникациям, - рассказывает Александр Прохоров. – Это бьет по строителям, но, представьте, каково дольщикам?»

Пядь земли
Вроде бы свободной земли как в черте города, так и вокруг Смоленска, на первый взгляд, достаточно для расширения города. Однако, с юридической точки зрения, это не так. Много фактически не используемых земель принадлежит различным федеральным и местным структурам. «За рестораном «Шафран», на улице Нормандии-Неман, есть заброшенный недострой, принадлежащий Министерству обороны. И никто не может добиться изменения ситуации – не отдадим и все, говорят нам», - рассказывает Александр Прохоров.
Есть вокруг города незастроенные участки, в 90-е годы ставшие частной собственностью. «Сегодня самая ценная земля – вокруг Смоленска, в примыкающей части Смоленского района, - отмечает Александр Прохоров. - Руководители местных сельсоветов в свое время распределяли ее по своему усмотрению, иногда очень недальновидно. А теперь оказалось, что вокруг Смоленска практически вся земля в частных руках. Владельцы и арендаторы участков, которые, как мы теперь понимаем, строить сами ничего не намерены, заламывают бешеные цены. Свободной земли осталось мало, и этот вопрос нужно решать».

Важная проблема
Но есть и еще один нюанс: чтобы город рос вширь, нужно прокладывать новые коммуникации. «Для решения проблемы водоотведения при развитии Смоленска в юго-западном, южном и юго-восточном направлениях уже разработан проект разгрузочного коллектора Южного района. Идея этого сооружения витала в воздухе уже давно, - рассказал начальник управления ЖКХ администрации города, и.о. заместителя главы администрации Смоленска по городскому хозяйству Дмитрий Ушков. - Первая очередь коллектора соединит проспект Гагарина с городскими очистными сооружениями на улице Малая Краснофлотская. Вторая очередь протянется от улицы Попова до проспекта Гагарина (в районе КНС № 5)».
Первая часть коллектора сможет принять стоки от новых и уже существующих районов застроек, исключить из системы водоотведения канализационные насосные станции № 19, 5, 10 и 11, которые являются объектами повышенной опасности, а также разгрузить существующие канализационные коллекторы (№ 19 на Рыленкова, Южного района, Верхней зоны).
«Протяженность трассы первой очереди – более семи километров. Диаметр трубопровода, который кое-где нужно будет закопать на глубину более тридцати метров, равняется 1,4-1,5 метра. В связи с тем, что объект является уникальным, - рассказывает Дмитрий Ушков, - его экспертиза будет проходить на государственном уровне».
Но даже удачное прохождение госэкспертизы не будет означать начала строительства – у города нет 2 миллиардов 73 миллионов рублей для реализации проекта первой очереди. Вторая очередь оценивается примерно в такую же сумму.

А может, не надо?
Некоторые строители опасаются, что эта денежная ноша может быть возложена на них, как на заинтересованных в продолжении застройки. Такой шаг неминуемо приведёт к взлёту цены квадратного метра. Есть среди руководителей строительных предприятий и те, кто в принципе не считает, что строить коллектор необходимо.
«Нормы потребления для населения не возросли, само количество жителей в Смоленске уменьшилось. О каких перегруженных сетях мы говорим? – удивляется Виктор Шмидт. - А между тем, иногда оказывается, что в наши городские коллекторы выведена еще и ливневая канализация – естественно, очистные перегружены. Ну так в этом же нужно отдельно разбираться».
«Южный коллектор – это анахронизм, - полагает Александр Прохоров. - Его задумывали еще в 60 - 70-е годы. Нужно учиться у коллег из других регионов. В Белгороде, например, прямо в городе поставили пять локальных очистных сооружений, работающих на три микрорайона. Я даже нашел организации, которые могут построить у нас такие очистные. Но никто меня не услышал. Строительство Южного коллектора требует гигантских затрат. Только на техническое обследование для его строительства, которое проводили в прошлом году, ушло 27 или 29 миллионов рублей. А ведь деньги на само строительство коллектора требуются огромные, и откуда их брать – непонятно. Конечно же, строительным организациям нужно работать, город должен расширяться. Но возложить два с лишним миллиарда на плечи строителей – невозможно. Чтобы проложить эту трубу, нужно копать на глубину 30 метров – легче уголь добыть, чем сделать это».
Есть и другое мнение, а вернее опасение, что коллектор, в городе, где даже набережная, мягко говоря, не получилась, может превратиться в масштабный проект по «распилу» денег.

Пятна и пятнышки
Если расширяться город не имеет возможности, значит, нужно расти ввысь. Именно в увеличении этажности жилых домов, которые расположатся на уже находящихся в собственности или аренде «пятнах», многие компании видят для себя выход из сложившейся сложной ситуации. Пока это первые 16-этажные дома. В планах – 19-этажные.
Но есть и те, кто решает эту проблему весьма непопулярным методом – точечной застройкой. «На каких-то участках из тебя сделают котлету, прежде чем дадут разрешение на строительство, заставят каждый сантиметр вымерить, чтобы на полметра не уменьшилась прилегающая территория, - возмущается один из предпринимателей. - А где-то построены дома, рядом с которыми даже одну машину невозможно поставить, не говоря уже о благоустройстве. Где же справедливость?»
Впрочем, кажется, скоро проблемы точечной застройки у нас не будет – мест для нее просто не останется.

Дисбаланс
В строительном комплексе Смоленщины (да, признаться, и не только в ее) наиболее развитым является жилищное строительство. Это естественно, ведь как раз именно в этом сегменте непосредственно работают законы рыночной экономики, так как покупателями площадей являются граждане. Именно они оценивают работу девелоперов и застройщиков и голосуют за нее деньгами.
Хотя и здесь порой начинают вмешиваться внешние по отношению к самому качеству дома факторы, которые в той или иной мере могут влиять на стоимость квадратных метров. Рассмотрим пример. В юго-восточной части города расположен небольшой микрорайон кирпичной застройки «Соловьиная Роща». Он примыкает к сильно разросшейся в последние годы и очень перспективной Киселевке, где, согласно расхожему выражению, живет пол-Смоленска. За счет нее рядом оказывается вся необходимая инфраструктура, в частности несколько школ и детских садов. Однако по генеральному плану города в «Соловьиной Роще» должен появиться и свой собственный детский садик, причем начать его строить собирались в 2013 году. Застройщик готов был сам взяться за это дело - дали бы только денег, но на мартовской сессии горсовета депутаты проголосовали против, объяснив свое решение дефицитом бюджета.

Если очень захотеть…
А вот другую проблему этого отдельно взятого микрорайона все-таки удалось решить – раньше в «Соловьиную Рощу» вела только одна дорога – поворот с улицы Рыленкова, через которую идет весь основной транспортный поток на Киселевку. Что и говорить, при растущем количестве личного автотранспорта горожанам было тесно. И спасением для жителей «Рощи» стала новая улица Генерала Паскевича.
Однако сама растущая как на дрожжах Киселевка все еще остается микрорайоном с тремя улицами и вечными пробками. Одна из них ежедневно образуется в районе местного рынка. Здесь кроме торговых павильонов расположены еще и все основные остановки общественного транспорта, и по нерегулируемому пешеходному переходу бесконечно течет людской поток. Казалось бы, сделать подземный переход – и проблемы нет. Однако с переходами Смоленску как-то особенно не везет. Возьмем хотя бы тот, что год строили на площади Победы. Как тут не вспомнить оброненную предыдущим губернатором как раз по поводу этого перехода фразу: «Мы не умеем работать под землей».
Опыт других регионов показывает, что эти проблемы все-таки можно решать, строя город последовательно. «Недавно я был в Барнауле, – рассказывает Александр Прохоров, – и видел асфальтированную дорогу с освещением, проложенную в чистом поле и пока никуда не ведущую. Естественно, спросил, что это. Коллеги объяснили: мы здесь, говорят, через десять лет будем строить микрорайон, а сейчас ведем коммуникации».
Но это в других регионах, куда, к слову, все чаще устремляют свои взоры и наши строительные организации. Говорят, что и тендеры там проводятся разумнее, и с бумагами помогают разобраться… Или, может быть, хорошо там, где нас нет? ?

«Золотая» труба
Полностью отсутствуют резервы пропускной способности для подключения проектируемых жилых застроек в районах:
- Алтуховка (за Киселевкой, но уже на территории Смоленского района);
- Семичевка (в районе 2-й Киевской и проспекта Гагарина);
- по Краснинскому шоссе;
- между улицей Черняховского, переулком Юннатов и улицей Матросова;
- в районе улиц Крупской, 25 Сентября и Куриленко;
- на улице Николаева;
- в районе улиц Кирова и Черняховского;
- на улице Оршанская.

В 2012 году в Смоленской области:
- согласно плану Минрегионразвития требовалось построить 386 квадратных метров жилья;
- было построено 242 тысячи квадратных метров – 62,7 процента от запланированных показателей;
- общий объем выполненных строительных работ составил 26,52 миллиарда рублей – 86,1 процента к уровню 2011 года.
В 2013 году требуется построить более 400 квадратных метров жилья.

Факт
По информации территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Смоленской области, в минувшем году организациями всех форм собственности в регионе было построено 242 тысячи квадратных метров (2 819 квартир) – это только 62,2 процента от задания министерства и 65 процентов от выполненного в 2011 году. Объем строительных работ составил только 26,52 миллиарда рублей – 86,1 процента к уровню прошлого года.