Тренды

Просмотров: 3089

Ипотечное кредитование: история и политика.

Спустя 15 лет
Российский ипотечный рынок недавно перешагнул 15­летний день рождения - рубеж, за которым стоит развитие целой финансовой индустрии от принятия федерального закона "Об ипотеке" в 1998 году до создания реальных механизмов, которые помогают российским гражданам улучшить жилищные условия. При этом все эксперты сетуют, что ключевой проблемой для российского рынка ипотеки по­прежнему остается отсутствие долгосрочных источников фондирования. Российскому рынку нужны институциональные инвесторы и развитие механизмов внутренней секьюритизации, говорят они. Одно из самых перспективных направлений - использование мультиоригинаторной платформы секьюритизации, то есть объединения в рамках сделки пулов нескольких первичных кредиторов. Это позволит поставить на поток организацию выпусков ипотечных ценных бумаг, снизить издержки участников рынка и сроки проведения сделок. Еще один вопрос, над которым все еще продолжают биться участники отечественного ипотечного рынка, - это стандартизация кредитов, что, как надеются многие из них, позволит классифицировать их по качеству. Стандарты должны позволить регуляторам и потенциальным инвесторам оценивать качество ипотечных кредитов. По первоклассным кредитам надо стремиться снизить вес риска до 35%, что будет соответствовать лучшей международной практике. В общем, в свое 15­летие российская ипотека уже явно преодолела трудный переходный возраст, и подростковым отечественный рынок жилищного кредитования назвать сложно. Но с окончанием взрывного агрессивного роста, когда на первом плане были новые продукты и борьба за клиента, появились и новые, более взрослые и сложные финансовые задачи.

Путин и ипотека
Повышение доступности ипотеки для россиян ­ противоречивый политический лозунг. Гораздо более однозначная потребность ­ снижение себестоимости жилья, в которую заложены огромные издержки от неработающих институтов. Это не новость ­ цены на жилье в Москве определяются как его дефицитом, так и инвестиционным спросом москвичей и иногородних. Это безумное искривление рынка ­ одно из последствий сверхцентрализации политической и экономической жизни. Повышение доступности ипотеки через снижение ставки в последнее время один из лозунгов российской власти. Такую задачу ставил Владимир Путин, такие предположения высказывал Дмитрий Медведев. Однако снижение ставки повысит спрос и ­ в условиях дефицита жилья ­ цены. То есть доступность жилья не возрастет. Чем крупнее город, тем больше в цены закладывается издержек на административный рынок: стоимость процедур получения разрешений, подключений к коммуникациям, коррупционный налог. Снизить себестоимость строительства ­ гораздо более важная, но и гораздо более сложная задача.

Сам себе Мавроди
За последнее десятилетие кредиты стали для россиян самым обычным способом реализовывать свои большие и маленькие мечты. Однако в скором времени все может измениться, предупреждают эксперты. По мнению аналитиков, в нашей стране уже начали проявляться типичные признаки скорого кредитного дефолта. Наиболее проблемными, по мнению экономистов, являются сферы ипотечного и потребительского кредитования. Исследование показало, что за прошлый год доля заемщиков, вносящих платежи по пяти и более кредитам, выросла с 6 до 19%. При этом общий размер долга у таких должников превышает 500 тысяч рублей на человека. Это вдвое больше среднедушевого годового дохода россиян, который, по данным Росстата, составляет 245 тысяч рублей. Иными словами, в настоящее время едва ли не каждый пятый заемщик в РФ является эдаким "маленьким Мавроди", построившим свою личную "пирамиду" на получении все новых и новых кредитов от разных банков. Для исправления ситуации глава ЦБ  Эльвира Набиуллина предложила, с одной стороны, снизить доступность кредитов для граждан и заставить банки более тщательно проверять потенциальных должников, а с другой стороны - ограничить грабительские банковские проценты.

"Впервые с 2007 года европейские банки снизили требования для населения по кредитам, включая ипотечные. Рекордно низкие процентные ставки будут сохранены в течение длительного времени, поскольку инфляция в регионе находится ниже запланированного уровня, прогноз роста экономики остается сдержанным, а объемы кредитования населения постоянно снижаются".

Марио Драги,
глава Европейского центробанка